产业园区：既不能返税，又不能给地，还拿什么吸引企业？

既不能返税，又不能给地

还拿什么吸引企业？

过去招商，手里有两张硬牌。

一张叫“返税”，增值税、所得税地方留成部分，大的企业能谈回百分之八九十，等于变相给钱。

另一张叫“给地”，工业用地按基准价打七折八折，碰到特别好的项目，“一事一议”再往下压。

这两张牌打出去，企业觉得划算，也就来了。

可今年，这两张牌都打不出去了。

2024年国务院发布的《公平竞争审查条例》讲得很清楚，没有法律依据或者未经国务院批准，不能给特定经营者选择性的财政奖励或补贴。

国家税务总局副局长蔡自力今年也表态，要对地方违规制造“政策洼地”的情况加大监控核查。

翻译过来就是：各地再偷偷摸摸搞返税，一查一个准，谁也别想蒙混过关。

现在是“以存定增”，增量建设用地总规模在压缩。

像顺德这样制造业发达的地方，产业用地供应标准卡得很死，土地只给“对的人”。想靠大规模圈地搞园区、低成本供地吸引企业，这条路越走越窄了。

于是很多招商人手上什么都没有了，拿什么去跟企业谈？

但事情没有想象中那么绝望。

筹码不是没了，是换了一种形态。

江西安福县有个高新园区，以前也是老路子，后来逼得没办法，换了一套打法。

县里出资两亿多组建了产业引导母基金，用这笔钱撬动了三十多亿社会资本，财政资金放大了十二倍。

他们不再跟企业谈“我给你返多少税”，而是坐下来谈“你需要多少钱扩产，我们一起想办法”。基金投了三亿多出去，带回来五十多亿的项目投资。

这不比返税实在？

企业缺的往往不是那点税收返还，是实打实的发展资金。

你把钱投给它搞研发、建产线，它把根扎在你这里，比任何优惠政策都牢靠。

萍乡市国投集团参与了一家上市公司的定向增发，投进去四点五亿，把企业引过来建了三十二亿的产业园。

等项目成熟了基金退出，一算账还赚了一点二亿。政府没贴钱，产业落了地，国有资产还增了值。

还有一个正在铺开的新打法叫“场景招商”。

雄安新区专门组建了场景联络员队伍，两个月时间从企业和那里征集来一千七百多项场景需求，筛出五百多项可以马上落地的，总投资超过九十亿。

逻辑很朴素：我不给你政策优惠，我给你实实在在的市场机会。

你有无人驾驶技术，我开放测试道路；你有智慧城市方案，我给你社区做试点。

泸州也弄了类似的“城市机会清单”，发布了两批一千三百多条供需信息，都是企业看得懂、能对接的具体项目。

企业来不来，看的不光是地价和税率，更看能不能在这里赚到钱。

其实招商这件事正在回归它的本来面目。

以前靠的是“舍得给”——给地、给钱、给政策。

现在拼的是“懂得帮”——帮企业找资金、找订单、找上下游。

浙江有个说法挺到位：与其在“政策洼地”里互相卷，不如在优化服务、降低制度成本上下笨功夫。

青海今年出台的招商措施里提了八个字，叫“有需必应、无事不扰”。这八个字背后是对企业真实需求的体察。

需要你的时候你得出力，不需要你的时候别去添乱。

对招商一线的从业者来说，难的其实不是政策变了，是自己那套本事也得跟着变。

以前会喝酒、会谈判、会算账就行，现在得懂产业、懂资本、懂企业经营的痛点。

难是真难，但方向也真清楚了。

所谓产城融合

不过是房地产另一种说法

“产城融合”这个词初是怎么来的？

大概十几年前，各地开发区越建越多，可问题也冒出来了。

白天工人在园区干活，晚上回市区睡觉，园区一到下班就变空城。

于是有了“产城融合”这个说法，本意是在产业园周边配上居住、商业、学校，让在这里工作的人也能在这里生活。

初衷是好的，解决的是真问题。

但事情后来的走向，恐怕跟初衷相去甚远。

这几年，各地产业园还没见几家像样的企业入驻，住宅楼已经盖得热火朝天。

数据显示，截至2025年底，全国产业园区超过8万家，平均空置率超过50%，有的三四线城市甚至达到70%。

厂房空空荡荡，旁边的商品房倒是卖得不错。

湖南耒阳搞了个“百亿童车产业园”，规划用地2000亩，结果实际只有290亩可用，建成两栋厂房，真正生产童车的企业一家都没有，2024年实际产值2165万，上报却成了3.47亿。口号震天响，地上两栋厂，这不是产城融合，这是一场表演。

更值得琢磨的是钱的来路。

不少园区项目背后是城投公司在操盘，拿地、盖楼、发债，靠的是政府背书。

所谓“产城融合债”，有的收益率比国债还低，可背后的债务压力却是实打实的。

湖北武穴的案例就很典型。

一个产业园项目，城投公司先卖地再强行把债务抵押回去，来来回回折腾的是土地权属，产业园本身倒成了道具。

这种操作模式，说白了就是把产业园区当成撬动土地财政的支点。

有园区运营的朋友私下聊起过，说他们园区建成三年，入驻率不到四成，每天大的工作就是催租金。

他感慨：“我们本质上是在当地产，不是在搞产业。”这话说得直白，但也点到了要害。

厂房建好了，企业招不来；企业招来了，配套跟不上；配套跟上了，人才留不住。

链条上的每一环都松松垮垮，后剩下的只有钢筋水泥。

当然，不能一概而论。我也见过一些园区，确实先把产业做实了，再慢慢完善生活配套。

深圳新桥东的先进制造产业园，先引进产业链企业，再建人才公寓和商业设施，入驻率一直不错。

这类园区的逻辑是反过来的。

产业先落地，人口跟着来，配套再跟上。而不是先把房子盖好，等着人来买。

去年以来，政策层面也在踩刹车。

2025年中央城市工作会议明确提出，城市发展要从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”。

2026年的38号文进一步规定，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，优先保障产业和民生项目。

信号很明确，靠卖地撑财政的老路，走不通了。

回到标题那句话。

“产城融合不过是房地产绑架产业园区的另一种说法”。说它是“另一种说法”，不是全盘否定这个概念本身，而是说，在很多地方的实际操作中，产城融合确实成了用产业包装地产的叙事方式。

产业是幌子，地产是里子，产业是故事，土地才是真金。

一个园区里到底是厂房多还是住宅多，其实不难分辨。

难的是，当整个发展模式都对土地出让金形成了依赖，谁又有动力去啃产业培育这块硬骨头？

可这条路如果不改，再多的“产城融合示范区”也不过是换了个名字的房地产开发。

产业不会因为你盖了商品房就自动长出来，城市也不会因为多卖了几个楼盘就有了持续的生命力。

M0用地的产业园优势利用好了吗？

新型产业用地到底能干什么不能干什么？

如果你近在看产业园区的项目，或者在做产业地产相关的工作，很可能听过一个词：M0。

不少人只知道它和产业用地有关，但M0到底是什么意思、能做什么不能做什么，其实很多人心里是模糊的。

M0用地是什么？

M0是“新型产业用地”的代码。

在土地用途分类中，“M”代表工业用地，传统的工业用地分为M1（一类工业，对居住和公共环境基本无干扰）、M2（二类工业，有一定干扰）和M3（三类工业，干扰和污染较严重）。

M0排在M1前面，意味着零干扰零污染，是后来新增的用地类型。

它的定义各地表述略有差异，但内核一致：融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等新型产业功能，并配建一定比例的生产生活配套设施的用地。

简单说，M0介于传统工业用地和商业办公用地之间，既能做研发和生产，又能配建食堂、宿舍等配套服务设施。

之所以需要M0这个新类型，是因为传统的M1、M2、M3在功能上比较单一，主要按污染和干扰程度分级，适应的是传统工业企业的需求。

但随着科技型企业、研发型企业大量涌现，这些企业既要办公研发空间，又需要中试测试甚至轻型生产空间，还要给员工配食堂宿舍，传统的工业用地难以满足这些复合功能。

于是，M0用地应运而生。

M0能做什么？

M0的功能范围主要包括三大块：

产业功能。可以用于信息技术、人工智能、高端装备研发、生物医药研发、文化创意、科技孵化、检验检测等领域的研发、设计、中试、无污染生产。

换句话说，研发办公、产品测试、轻型制造都可以放在M0地块上，这是M1和M2做不到的灵活度。

配套功能。可以配建行政办公、食堂、便利超市、配套宿舍等生活服务设施。不同地区的配套比例上限略有不同，比如青岛规定配套用房用地面积不超过总用地面积的15%、计容建筑面积不超过总计容建筑面积的30%。

郑州规定行政办公及生活服务设施计容建筑面积不超过30%，但占地面积不得超过项目用地面积的7%；岳阳的配套比例上限则放宽到40%。

此外，M0的容积率通常比传统工业用地高，普遍在2.0以上。配套建设小型商业、人才公寓、企业孵化空间等，形成一个相对完整的产业社区，是M0的一个显著特点。

分割转让。部分地区的M0项目在满足达产验收等条件后，可以将产业用房分割转让，让企业真正拥有不动产产权。

比如莆田规定，已竣工验收且用地面积不小于30000平方米的M0项目，经审查同意后可分栋或分层分割转让，小分割单元不低于1000平方米，同时企业自持产权面积不得低于计容建筑面积的30%。

这一政策降低了科技型中小企业的入驻门槛，也增加了园区的流动性。

几个典型案例可以直观说明M0的实际应用：天津滨海—中关村北塘湾产业园是天津首个成规模M0项目，构建了研发、小试、中试全链条孵化的“大本营”，解决了该区域缺乏工业用地的痛点。

济南前沿科创基地以2.0容积率实现66亩用地14.6万平方米建筑面积，是济南M0开发的案例。

姑苏区2026年出让的M0地块由联东集团竞得，用于打造都市产业园。

这些案例说明，M0确实在实践中解决了科技型企业“研发+生产”的空间需求。

M0不能做什么？

M0的禁止事项在各地方政策中写得非常明确，基本可以概括为三条红线：

严禁房地产开发。禁止以新型产业用地名义建设成套住宅，这是几乎所有地方政策都会强调的底线。

禁止建设酒店和中大型商业设施。郑州明确规定不得建设成套住宅、酒店和中大型商业设施。安徽的标准同样要求严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

产业用房不得按住宅设计。青岛规定产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。

此外，M0用地在供应规模上也有总量控制。

比如郑州规定，存量用地转型为M0的规模控制在辖区规划工业用地总面积的10%以内，新供应M0控制在7%以内；赣州规定每个县（市、区）M0总规模不超过500亩。

配套面积和容积率也有严格上下限，防止以“配套”之名变相搞商业地产开发。

M0的监管机制是怎样的？

M0并不是拿到了地就万事大吉。各地普遍建立了全生命周期监管机制，核心是“事前承诺+事后验收”。

在拿地阶段，企业需要与签订履约监管协议，承诺亩均税收、投资强度、能耗等具体经济指标。

比如龙游县要求产业类项目固定资产投资强度不低于300万元/亩、亩均税收不低于30万元/亩，科技研发类项目研发人员占比不低于25%。

莆田同样要求在《投资建设协议》中明确亩均财政贡献、投资强度等指标及违约责任。

项目建成后，相关部门会组织开展“达产验收”，按照之前签订的协议逐项核验是否达标。

如果达不到承诺指标，企业将面临违约责任，严重的甚至可能被收回土地使用权。

珠三角地区的研究文献也指出，M0政策在实施过程中存在工业用地房地产化、开竣工违约、供后监管难度大等问题。

这说明监管机制的重要性。如果没有严格的履约监管，M0很容易偏离政策初衷。

总的来说，M0是一种适应产业升级需求的创新型工业用地，它比传统工业用地更灵活。

能兼顾研发、轻型生产、员工配套等多种功能，但“不能搞房地产”是它的底线，全周期的监管机制也在逐步完善。

对于真正做产业、搞研发的企业，M0是降低用地成本、提高空间效率的一个好选择。

但如果只想打着产业的旗号做地产开发，这条路的监管墙会越来越高。