在企业经营过程中，租用个人房屋作为办公场所是常有的事，可随之而来的水电费扣除问题，却让不少财务人员头疼。，咱们就依据相关税收法律法规，把这事儿给您捋清楚。
有偿租用情况
企业有偿租用个人房屋办公，合同约定水电费全部由承租方也就是企业负担，企业自行到电业局等地缴纳水电费，拿到的却是房主个人名头的发票，这该咋整？别慌，依据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法> 的公告》（税务总局公告 2018 年第 28号）第十九条规定：“企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。”在此情形下，企业可凭水电费发票的复印件（有时也可能是原件）、清晰约定水电费承担方的合同或协议、房租发票及支付凭证等资料，按规定在企业所得税税前扣除。这些辅助资料环环相扣，证明了费用发生的真实性、关联性，让扣除有理有据。
无偿使用情况
要是企业无偿使用个人的房屋办公，还约定使用过程中发生的物业费、采暖费、水电费等由企业承担，取得的发票名头是个人名字，处理起来就更要严谨些。
首先得确保业务真实性，要备好诸如约定水电费由企业承担的租赁协议、房屋使用证明这类凭证，以此来判断是否真的使用个人房产用于生产经营，避免被认定为“员工个人消费支出与企业生产经营无关” 的费用。同样依据税务总局公告 2018 年第 28号第十九条，企业此时依旧可凭水电费发票的复印件（或原件）、约定水电费承担方的合同或协议、房租发票及支付凭证扣除等资料，合规进行企业所得税税前扣除。
个人出租房屋涉税要点补充
既然说到企业租用个人房屋，那出租方涉及的税费也值得了解一下：
增值税：自然人出租住房：按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算应纳税额，公式为应纳税款 = 含税销售额 ÷(1 +5%)×1.5% 。自然人出租不动产 (不含住房)：按照 5% 的征收率计算应纳税额，也就是应纳税款 = 含税销售额 ÷(1 +5%)×5%。个体工商户出租房屋：出租住房时，按照 5% 的征收率减按 1.5% 计算应纳增值税税额，即应纳税款 = 含税销售额÷(1 + 5%)×1.5%；出租不动产 (不含住房) 适用一般计税方法计税的，税率为 9%；适用简易计税方法计税的，征收率为5%。房产税：个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。不过，对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税。城镇土地使用税：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。印花税：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。个人所得税：个人出租房屋取得的租金收入应按 “财产租赁所得” 项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自 2001 年 1 月 1 日起暂减按 10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：(一) 财产租赁过程中缴纳的税费；(二) 向出租方支付的租金；(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每次以 800 元为限，扣不完下次接着扣）；(四)税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用），个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。企业了解这些规则，既能保障自身水电费扣除合规，又能对出租方的税费情况心中有数，在租赁合作里更加游刃有余，规避潜在税务风险。
