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房地产评估：采用收益法评估商业房产时其进深对租金的影响

考量委估商业房产好坏除地段及经营类别外，还有一个重要的实物指标，即宽深比——商业房产临街面的宽度与垂直于临街一侧的长度之比。

在日常的评估实践工作中，对宽深比的控制应不低于0.4，再低不能低于0.35，基本为不低于0.35-0.4之间，则委估商业房产就宽深比而言，租金水平可按正常情况提取。

若委估商业房产宽深比高于0.4，则其租金要进行一定程度的叠加，越高叠加程度越高。

若委估商业房产宽深比低于0.35，则其租金要进行一定程度的折减，越低折减程度越高；

若宽深比小于0.35的商业房地产，由于其进深较长，在日常评估实践工作中，可按照临街深度价格修正率表对超过标准深度的商业房地产进深分段计算租金，后期以各段进深的商业房产建筑面积做为各段商业房产租金的权数求取其综合租金。

商业房产的标准深度则根据其所处城镇的经济发展状况及区域经济体量结合商业房产经营类别综合考虑确定。

对于经营建材类商品、餐饮类等的商铺，考虑经营商品的尺寸及对经营空间的特殊要求，可适当延长标准深度。

超过标准深度后的各段临街深度及相应的深度价格修正率的确定，则需要评估人员在日常评估实践工作中，针对各城镇的经济发展状况及区域经济体量不断测算、分析、暂定、再验证、再分析，直至后期确定各城镇的临街深度价格修正率表。