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房地产评估：商业房地产采用市场法和收益法评估价值差异较大时，应做何选择？

对于商业房地产的评估，一般常用市场法及收益法两种方法，但现阶段由于“网络销售”对实体店业务量的蚕食、实体店运营费用较高及整体市场有限的有效需求，导致商业房地产市场售价与其租金收入之间的差距进一步扩大。

因此，对同一商业房地产同时采用市场法和收益法进行评估，两种方法计算出的评估价值有时差异会较大。

那么，评估时若出现这种情况，应以哪种方法的评估结果为准呢？ 

一、市场法评估

1.根据日常评估实践工作经验：市场法是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。

2.在日常评估实践中采用市场法评估时，一般都要将可比实例不正常的成交价格进行修正、即交易情况修正，从而将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常价格。

3.但房地产市场由于市场信息不完全畅通、信息不对称，加之经济人的逐利行为作用，就会产生一定程度的盲目性交易行为。

4.有时，这种盲目交易行为不是个别行为，而是以群体性购买方式出现。

5.而群体购买方式是具有普遍性的，虽然交易价格相对较高、虽经交易情况修正，但该可比实例价格仍会偏高，这是房地产市场的不完全竞争性导致的。

6.这时若采用该经过交易情况修正的交易实例用市场法测算委估商业房地产，则测算出的评估价值也将偏高。

二、收益法评估

1.收益法是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。

2.在日常的评估实践中采用收益法评估时，对预期收益的确定基本采用委估商业房地产所在区域地段的相似物业同一性经营类别的客观租赁收益。

3.由此可以判定：经过商业房地产经营户长期经营，经营户所能支付给业主的租金应为其经营收入中扣除经营成本、经营管理费、经营税及费、人工工资、自身经营盈利等的极大可能额度，相对而言其客观性可期。

三、结论

故个人觉得对于商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实，比较能反映目前经济市场对委估商业房地产的商业价值认可度。

对于商业房地产在客观条件允许的情况下，应先采用收益法进行评估。