张江科学之门双子塔项目 张江科学城核心地标 上海“金色中环发展带” 超高层综合体

张江科学之门双子塔项目

一、项目定位与核心价值

1. 战略意义

2. 作为张江科学城核心地标，双子塔是上海“金色中环发展带”三大市级中心之一，定位为全球科创资源枢纽，承载生物医药、人工智能等前沿产业的国际化布局。

3. 由陆家嘴集团、张江集团联合开发，总投资超200亿元，是上海首个“科学+城市”融合的超高层综合体。

4. 建筑亮点

5. 高度与规模：双塔均高320米（59层实际/69层名义），总建筑面积152万㎡，含8大地块，为上海Zui高双子塔。

6. 设计理念：Gensler操刀，以“水与光”为灵感，幕墙采用参数化错缝玻璃，塔冠设16米挑高可折叠天窗，打造“高空客厅”。

二、空间配置与租赁政策

1. 办公空间

2. 灵活分割：200㎡起租至整层3456㎡（标准层3003-3456㎡），得房率60%，层高4.5米（净高3.2米）。

3. 交付标准：精装含金属吊顶、架空地板、玻璃幕墙，支持实验室、总部定制（楼板承重350KN/㎡）。

4. 租金与政策

5. 报价范围：2.8-5.4元/㎡/天（含税），科创企业可享“青创1元”租金减免；

6. 物业费：38元/㎡/月，含24小时IT机房冷却、高端安保服务。

7. 配套业态

8. 商业：16.6万㎡陆悦天地（含L+MALL）、2.6万㎡万豪酒店、5万㎡希尔顿；

9. 人才社区：雍翠系列公寓（4000元+/月）、47-48F空中大堂、67F科学家俱乐部。

三、交通与产业生态

1. 立体交通

2. 地铁上盖：13/21号线学林路站直连，5分钟达中环，空中连桥贯通周边园区；

3. 停车：1025个车位，月租600-1500元/辆。

4. 科创生态

5. 协同园区：毗邻张江人工智能岛、浦东国际人才港等30+科创载体；

6. 企业画像：辉瑞亚太研发中心、商汤科技等已入驻，适配跨国总部至初创企业。

四、技术参数与绿色创新

电梯系统：28部客梯+6部双层穿梭梯，峰值候梯时间<30秒；

能源管理：四管制VAV空调、太阳能玻璃幕墙，LEED金级认证；

特殊空间：300米塔冠支持路演、展览，配电可增容至320kw/层。

总结：科学之门以“空间弹性+产业生态”重塑超高层价值，是张江打造shijieji科学城的核心引擎。2026年东塔满租率达92%，西塔新增预租中，需提前6个月锁定优质楼层。