房地产筹建、设立环节的财税处理

项目公司开始计算损益时，为经营起始节点，不是项目公司营业执照注册日、土地使用权取得日或取得第一笔现金流入日。

一、开办费

项目公司发生的开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。该项费用处理对于土地增值税清算和企业所得税汇算将产生影响。

二、业务招待费

根据税法规定，企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，孰低作为税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理。

三、广告费、业务宣传费

发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

四、筹建期间企业所得税的亏损处理

企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。

02、设立环节

一、项目公司类型的影响

项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。
经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。

二、出资方式的影响

土地使用权出资规定地产公司的股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；实操过程有很多公司存在用土地使用权作价入股的情况，例如以划拨土地使用权出资、城市规划区内集体所有土地、农村和城市郊区集体所有土地、一般的商住用地作价入股等。

土地使用权出资入股对于以下税种的申报缴纳有所影响：

1.增值税

销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，属于取得“其他经济利益”的情形，应缴增值税。

2.土地增值税

普通的商住用地，资产入股时，大多数地方的税务部门会认定为是只涉及股权转让为没有涉及土地使用权发生转移的情形。一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。实际上关于房地产项目非商住用地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。《财政部、国家税务局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”上述出资入股的形式虽然在出资入股时暂时避开了土增税，但后续转为房地产开发企业可能遇到审批层面的障碍；

已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支付的金额进行扣除。也就是说，收购方应当提前考虑土地票的成本，以及增值率的问题。

3.企业所得税

企业发生非货币性资产出资，应视同有偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

4.印花税

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征印花税（税率0.05%）。

5.契税

以土地使用权出资，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。