（一）基本情况 湖南新三星房地产评估有限公司成立于2002年01月23日并于2015年批准资质升级，注册资本人民币贰佰万元，执业资质等级为贰级，是湖南省发展较快、综合实力强的房地产评估机构之一，2014年度入选湖南省房地产业协会中介行业协会“理事单位” ，2014年度 “守合同重信用”单位称号等荣誉。公司自2002年成立以来，完成的房地产评估业务量及评估质量一年一个台阶，稳步上升。 湖南新三星房地产评估有限公司拥有一批高素质的专业人才，现有员工16余人，其中：注册房地产估价师10人，以及营销、会计、企业管理、信用管理等专业的人员6余人。 （二）管理方式 湖南新三星房地产评估有限公司严格按照《公司法》规定设立内部管理机构和管理制度。公司不断加强自身的制度建设，对已经设立的制度不断的梳理和完善，加强内控管理的各个环节，不断完善新业务的操作规程和流程，同时加强考核，以考核促提高，以提高促发展。完善了岗位责任、财务、人事、档案管理、估价报告三级审核制度、风险控制及追偿制度等多方面制度建设，形成相互融通相互制约机制。公司专门成立考核小组，对相关制度交叉考核、检查，并实行重大事项集体决策原则。一、岗位责任制度 对不同岗位制定岗位责任并签订岗位责任合同，要求岗位人员熟悉所在岗位责任，将制度张贴所在办公场地。将工作流程公示，以便接受监督检查二、财务会计管理制度对财务会计方面实行领导负责制，所有开支均实行报告制。加强财务人员业务技术，特别是新的法规技术的学习，并严格按照操作，确保提高经营效益。三、学习管理制度是公司本着培养人才，吸纳人才的原则，加强了内部人员的培养，采取走出去请进来的方法，不定期对员工派出学习，请现场授课，招聘业务能力强的专业人员等。四、估价报告三级审核制度、风险控制及追偿制度 公司实行严格地三级质量审核，重大评估项目集体决策，有效防范风险。 （三）业务范围 转让、出租、抵押贷款、在建工程抵押、作价入股的房地产的评估；企业兼并、破产、清产、合资、拆迁涉及的房地产评估；房地产价格咨询和项目投资咨询；房地产司法鉴定。 （四）工作流程及风险控制措施 工作流程：评估工作共分为前期准备阶段、现场勘察阶段、评估内业阶段、提交预评估报告、提交正式报告及后续服务五个阶段。 1、前期准备阶段 （1）与委托方进行洽谈，充分了解项目基本情况，签定委托协议 （2）评估机构提交需委托方或资产占有方准备的评估资料清单 （3）收集权证等评估资料 （4）评估机构制定评估操作方案 2、现场勘察阶段 （1）评估人员对评估对象房地产进行现场勘察核实，了解评估对象现状及使用情况 （2）评估人员对评估对象房地产、土地市场调查，收集评估市场资料 3、评估内业阶段 （1）评估人员根据现场勘查结果和收集资料，依照评估操作方案确定的评估方法，对评估对象进行评估测算 （2）撰写预评估报告 （3）评估机构对预评估报告进行三级复核。 4、提交预评估报告阶段 （1）提交预评估报告 （2）评估人员就评估方法、评估思路及评估结果与委托方及金融机构进行充分沟通 5、提交正式报告及后续服务阶段 （1）根据评估机构与委托方及金融机构就预评估报告沟通事项，对评估报告进行修改 （2）评估机构对评估报告进行三级复核 （3）评估机构出具正式报告并提交委托方 （4）为委托方提供后续服务，完善评估工作 风险控制措施： 1、湖南新三星房地产评估有限公司股东承担对其负责部门业务出现的风险承担无限责任。 2、公司按业务收入的5%提取职业风险基金。 3、股东的评估报告出现风险赔偿或罚款，原则上应先由股东个人自行赔偿，特殊情况经股东会临时决议可先由公司垫付赔偿金或罚款，再由该股东向公司进行赔偿。股东赔偿顺序： （1）股东用现金赔偿； （2）用股东所创造的风险基金赔偿（或变卖股东用风险基金购买的不动产赔偿）； （3）用股东股份作价向公司赔偿； （4）用股东的其他财产进行赔偿； （5）在以上4项赔偿侯仍不够赔偿部分，由其他股东创造风险基金代为赔偿。但代培的股东有向该股东追索代为赔偿的权利。