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房屋拆迁房屋拆迁重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案
为指导拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制工作，推动更新项目房屋搬迁工作科学、有序开展，根据市、区相关城市更新政策要求，结合龙岗区城市更新补偿安置实际，制定了以下指引。一、基本要求（一）城市更新单元规划批准后，更新单元意向实施单位在正式开展搬迁补偿安置工作之前，应根据更新单元实施方案完成项目拆除范围内房屋搬迁补偿安置方案的编制，并报辖区街道办备案。以旧住宅区改造为主的更新项目的，由辖区街道办组织制定搬迁补偿安置指导方案。（二）搬迁补偿安置方案的编制过程应体现意向实施单位、权利人等共同参与的原则，保护城市更新参与各方的合法利益，实现多方共赢。制订的补偿安置标准应体现市场形成价格的原则，不同性质房地产的补偿安置标准应有相对合理的梯次结构。（三）分期实施的，应按照分期规划做好房屋搬迁补偿的工作安排；可以整体编制一个房屋搬迁补偿安置方案，也可以按分期编制房屋搬迁补偿安置方案。二、编制依据 1.《深圳市城市更新办法》（深圳市令第 290 号）及《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号）；2.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38 号)；3.《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2 号）4.《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》(深府〔1993〕283 号)；5.《深圳市人民代表大会关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定》（深圳市人大会公告第 101 号）；6.《深圳经济特区处理历史遗留私房若干规定》（深圳市人大会公告第33 号）；7.《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性建筑若干规定》（深圳市人大会公告第 34 号）；8.《<深圳市人民代表大会关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定>试点实施办法》深圳市令（第 261 号）；9.《深圳市关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和返还用地土地使用权交易若干规定的通知》（深府〔2011〕198 号）；10.其他相关政策法规依据； 11.同一项目的实施方案； 12.相关权利人的意见或建议。 三、方案内容和要求搬迁补偿安置方案的内容包括城市更新项目基本情况、权属情况、搬迁补偿安置标准、安置房屋建设和交付、工作安排和保障措施等内容。（一）项目基本情况 1.项目现状 说明城市更新项目名称、位置、范围、现状建设情况、周边环境等。 2.单元规划情况（1）土地利用情况。分别说明可开发建设土地、公建配套土地（包括道路、绿化、市政设施、学校等配套）、保留区域用地及土地贡献率等。（2）主要经济技术指标。总体说明更新后各用地规划利用功能及主要经济技术指标。（3）保障性住房配建情况。说明项目配套建设保障性住房情况，包括配建类型、比例及布局、建设标准（面积、户型、装修等）、交付方式等。（4）规划分期情况。涉及分期的，简要说明分期情况，包括各期内可开发建设土地面积、规划功能及经济技术指标、公建配套及保障性住房等基本情况。（5）配套公共设施建设情况。说明城市更新单元范围内及周边的公共设施概况、用地获取及建设计划等。 （二）项目权属情况 1.土地状况根据国土管理部门的权属核实资料，分别说明更新单元范围内各类土地的范围分布、面积、现状利用情况、权属、抵押（查封）情况等。土地状况可按土地类型（或宗地）形成土地状况一览表，范围分布可制作位置分布图。 2.建筑物状况根据建筑物产权登记情况和权利人认定情况，详细说明每一栋建筑物测绘编号、测绘面积（含证载面积和认定权利人的认定面积）、法定用途、现状用途、用地类型、权利人、产权登记情况等。建筑物情况可形成建筑物情况一览表，并将建筑物测绘编号、权利人等标注在测绘总图上形成建筑物权属分布图。对于无产权登记的，应按照龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查相关政策文件要求，对更新单元拆除范围内土地、房屋的权利人开展权属认定核查。（三）搬迁补偿安置标准的制订城市更新房屋搬迁补偿安置工作主要由更新项目的实施单位(搬迁人)和拆除范围内权利人（被搬迁人）共同参与开展，具体的被搬迁房地产搬迁补偿标准，应由搬迁双方协商确定。房屋搬迁补偿方式一般包括货币补偿、产权调换，以及货币补偿和产权调换相结合三种。在编制搬迁补偿安置方案过程中，编制单位可以参考以下思路制订出具体项目的具体搬迁补偿安置标准。1.房屋货币补偿标准的制订思路更新单元规划批准后，对于拆除范围内的房屋，实际上存在两个维度的价值定义。一种是按照房屋（含土地）的现状用途确定的房地产价值；另一种是在未来规划用途下，房屋所占用土地剩余年期的未来开发价值。在土地资源有限的条件下，对土地用途优化后，土地的市场价值进一步凸显。因此，一般情况下，城市更新拆除范围内的房屋所占用土地的未来开发价值会与房屋现状用途下的房地产估值存在差异。房屋所占用土地的未来开发价值需要通过房地产项目开发经营实现，意向实施单位在房地产项目开发经营过程中，除需承担相关成本（建设用地费、开发建设成本、财务成本、管理成本、税费等）外，还需面临较大的市场风险、经营风险、财务风险等诸多不确定因素，意向实施单位所承担的风险需要得到相应的风险回报。因此，编制单位在确定被搬迁房屋的货币补偿标准时，乌海房屋拆迁，需综合考虑上述两种维度的价值，对面临的房地产项目开发经营风险做出正确的判断，并对比周边类似城市更新项目的搬迁补偿安置标准，本着合作共赢、利益共享、风险共担的原则，提出公平、合理的货币补偿标准。（1）房屋现状用途下的价值估定房屋现状用途下的价值评估方法，一般包括成本法、收益法、市场比较法等，编制单位可以综合运用多种方法或者聘请专业房地产估价机构对房屋现状用途下的价值进行评估。实际工作中，市场比较法运用较多，基本做法如下：市场比较法，即选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据相互之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值。估价对象价格确定的公式为：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

房屋拆迁房屋拆迁新棚改意见稿出台，钉子户们“傻眼”了！
拆迁中，拆赔比一直是业主关心的问题，一直以来，深圳的拆赔比不少在1:1.3左右，甚至特殊的拆赔比能达1:1.4！但这样的拆赔比可能将成为历史！

近日，南山发布棚改细则意见稿，拆赔比明确“限高”，1:1.2，随着赔付标准的规范化，对于认为拆迁补偿不多，想通过不肯迁走而取得更符合自己的利益的“钉子户”来说已经没有意义了……

南山区住建局发布关于《深圳市南山区棚户区改造实施细则（征求意见稿）》（以下简称意见稿）意见的通告，公开征求有关单位和社会各界人士的意见。

意见稿指出：

1、拆迁安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；

2、奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

除此之外，意见稿对职责分工、项目申报与初步审查、意愿征集、项目立项门槛、拆迁安置补偿签约、实施主体确认等多方面进行明确规定。

- 划重点 -

1、明确棚改政策适用范围，即老旧住宅区以及与其相邻的小面积非住宅类宗地拆旧建新改造；另外，因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，可以参照该《实施细则》规定程序实施，但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

值得注意的是，无法独立进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

2、老旧住宅区申报棚改，需符合使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，使用功能不齐全，配套设施不完善以上三个条件之一；

不满年限20年需鉴定属《危险房屋鉴定标准》危房等级d级，方可申报。

3、棚改项目实施主体可直接委托人才住房专营机构（人才安居集团），也可通过招标等方式确定；

4、改造意愿征集期限原则上为90日，长不超过180天，即半年内完成。

意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止。

5、拆迁安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

该《实施细则》主体内容与今年深圳新出台的《深圳市关于加强棚户区改造工作的实施意见》一脉相承。

6、拆迁补偿签约期原则上为120日，长不超过180日。

协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划。

另外，达不到签约率95%，或房屋所有人不明确的，经区领导小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区政府审批后，由区城市更新局依法实施房屋征收。

- 南山棚改工作流程 -

（一）项目申报与初步审查阶段

1、街道办事处自行组织或委托专业机构，对辖区内老旧住宅区开展综合情况调查。

2、棚户区改造项目实行常态化申报。由街道办事处在综合情况调查的基础上，选取实施条件成熟的老旧住宅区，编制综合情况报告，报区棚改办。

3、区棚改办自受理街道办事处申报起，原则上在30个工作日内完成审查。不符合条件的，退回申请，告知原因。

2、街道办事处将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告，一并提交区棚改办，由区棚改办报区领导小组审议。

3、经区领导小组审议通过的，街道办事处组织项目实施主体，在项目现场发布意愿征集公告，开展意愿征集工作。

4、意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道办事处提出终止申请，或街道办事处自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。

5、区棚改办组织项目实施主体委托专业机构，编制项目专项规划，并将项目专项规划成果报区城市更新局(区土地整备局)审查。区城市更新局(区土地整备局)审查通过后，将项目专项规划在我市主要媒体、网站、项目现场进行不少于30日的公示。

6、街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体，编制项目搬迁安置补偿方案。

7、区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、搬迁安置补偿方案、项目专项规划公示期满收集的意见及其处理情况连同项目专项规划，一并报区领导小组审议。

（四）项目计划与规划阶段

1、经区领导小组审议通过后，街道办将社会稳定风险评估报告报区政法委备案；区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划，并连同项目社会稳定风险评估报告、搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。同时纳入其他相关实施计划。

2、经区领导小组审议通过的项目专项规划，由区城市更新局(区土地整备局)报市城市规划会建筑与环境艺术会审批。

3、审批通过的项目专项规划，由区棚改办组织项目实施主体在项目现场公告，或以其他方式通知被搬迁人，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。区城市更新局(区土地整备局)依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

4、项目专项规划审批通过后，区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。

（五）搬迁安置补偿签约阶段

1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后，项目实施主体适时启动搬迁安置补偿签约工作。街道办事处事处会同项目实施主体，与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。

2、协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道办事处提出终止申请，或街道办事处自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区领导小组审议。

3、协商补偿期满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，经区领导小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，房屋拆迁赔偿律师，报区政府审批后，由区城市更新局（区土地整备局）依法实施房屋征收。涉及行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

4、补偿协议签订完成后，项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜，完成收楼、支付补偿费用等相关工作。

5、项目实施主体向区住房建设局申请房屋拆除工程备案，组织施工单位完成建筑物拆除。对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除，按照深圳市、南山区相关政策规定执行。

6、被搬迁房屋完成拆除后，项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

（六）建设实施与后续阶段

1、项目实施主体按照区城市更新局（区土地整备局）、区住房建设局等部门相关规定，依程序申请办理《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》、签订土地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可审批，申请办理建设工程竣工验收备案等。

2、项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定，组织开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。

土地使用权出让合同应明确以下内容：

　　（一）出让地块的开发建设及管理要求；

　　（二）保障性住房、人才住房、城市基础设施和公共服务配套设施等的配建要求；

　　（三）按照项目搬迁安置补偿方案和项目监管协议的要求，用于搬迁安置补偿的房产不得申请预售；

　　（四）项目专项规划明确及项目监管协议约定的其他相关内容。

　　第四十九条 项目实施主体向区城市更新局申请建设工程方案设计核查意见的，房屋动迁律师在线，应提交以下申请材料：

　　（一）申请表；

　　（二）明；

　　（三）市建环委关于项目专项规划的批复文件；

　　（四）项目监管协议；

　　（五）建设用地方案图或土地使用权出让合同；

　　（六）《建设用地规划许可证》或主管部门出具的有关规划设计要点的文件；

　　（七）建设工程方案设计文本，应包含海绵城市技术措施专项审查结论以及绿色建筑设计专篇等；

　　（八）设计单位工程设计书、资格证明文件及设计合同；

　　（九）招投标项目应提供方案设计招标中标通知书及专家评审意见；

　　（十）属保护、口岸、国家安全控制、轨道交通安全保护、机场净空保护等区域的项目需取得有关专业主管部门的设计方案审查意见；

　　（十一）建设项目涉及需移交物业的，应提交接收单位的书面意见；

　　（十二）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。经审查不符合条件的，区城市更新局应函复项目实施主体进行修改。经审查符合条件或修改后符合条件的，城市更新局应在15个工作日内核发《建设工程方案设计核查意见书》。

　　第五十条 项目实施主体向区城市更新局申请建设工程规划许可的，应提交以下申请材料：

　　（一）申请表；

　　（二）明；

　　（三）市建环委关于项目专项规划的批复文件；

　　（四）项目监管协议；

　　（五）《建设用地规划许可证》及土地使用权出让合同；

　　（六）环保水务、人防、保护等主管部门的审核意见；

　　（七）《建设工程方案设计核查意见书》；属于超限高层建筑工程的，还需提交超限高层建筑抗震设防审批意见；

　　（八）具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查合格书及绿色建筑审查意见，应包含海绵城市技术措施专项审查结论以及建筑节能和绿色建筑设计专篇；

　　（九）总平面图、建筑专业施工图设计等文件；

　　（十）深圳市地籍测绘大队出具的房屋建筑施工图面积测算报告；

　　（十一）《建设用地规划许可证》备注需开展地质灾害治理的，应提交的设计文件还应包括配套地质灾害治理工程设计图纸；

　　（十二）建设项目位于轨道交通安全保护区范围内，应提供轨道运营单位书面意见；

　　（十三）设计单位工程设计书、资格证明文件及设计合同；

　　（十四）建设项目涉及社区配套和公共服务用房的，应提交区物业办的书面意见；

　　（十五）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　区城市更新局自收到申请之日起10个工作日内，依照《决定》做出是否予以许可的决定。符合条件的，向项目实施主体核发《建设工程规划许可证》；不符合条件的，做出不予许可的决定，并告知不予许可的理由及救济途径。

　　第五十一条 项目实施主体向区住房建设局申请建设工程施工许可的，应提交以下申请材料：

　　（一）建设工程施工许可申请表；

　　（二）办理施工许可手续承诺书；

　　（三）明；

　　（四）土地使用权出让合同或其他房地产权属证明文件；

　　（五）规划许可证明文件：

　　1.《建设工程规划许可证》；

　　2.尚未取得《建设工程规划许可证》的桩基础工程可提供建设工程桩基础报建证明书；

　　3.尚未取得《建设工程规划许可证》的土石方、基坑支护、边坡支护工程应取得《建设用地规划许可证》。

　　（六）施工合同及工程监理合同；

　　（七）施工企业安全生产许可证、建造师（安全员）安全生产考核合格证；

　　（八）施工图审查合格文件；

　　（九）项目计划立项批文或门关于建设资金安排的批文；

　　（十）消防机构出具的《建设工程消防设计审核意见书》或者《建设工程消防监督管理方式告知单》；

　　（十一）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　区住房建设局自收到申请之日起3个工作日内，房屋拆迁补偿律师咨询，依照相关规定做出是否予以许可的决定。符合条件的，向项目实施主体核发《建设工程施工许可证》；不符合条件的，做出不予许可的决定，并告知不予许可的理由及救济途径。

　　第五十二条 项目实施主体向区城市更新局申请建设工程规划验收的，应提供下列材料：

　　（一）建设工程规划验收申请表；

　　（二）明；

　　（三）经核准的施工图纸及核准文件；

　　（四）建设工程竣工测绘报告；

　　（五）需要移交配套公共设施的，还需提交移交协议书；

　　（六）涉及到公共艺术作品建设的，实施主体申请建设工程规划验收的，应提供公共艺术作品原设计人对公共艺术作品是否

　　11.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　区住房建设局自收到申请之日起7个工作日内进行审核。符合条件的，依照《决定》予以备案；不符合条件的，不予备案。

　　第五十四条项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议及相关规定，组织安置分房，办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房或保障性住房等相关手续。

　　第九章 附则

　　第五十五条 本办法由区棚户区改造办公室负责解释。

　　第五十六条 本办法自发布之日起10日之后施行，有效期三年。

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