万科星城大厦 开发商直租 物业管理处营销中心

                                                   【万科星宸大厦写字楼】营销中心

一、万科星城（宸）大厦基础介绍：

大空港·近百万综合体·甲级商务集群

建面约95-328㎡甲级写字楼

项目基本指标

项目总占地面积：约12.2万㎡

项目总建筑面积：约90万㎡

项目总办公面积：约10万㎡

楼高：约128米

标准层面积段：90-328㎡

大堂高度：双首层大堂挑高15.6米

玻璃幕墙：中空LOW-E全玻璃幕墙

层高：4.5米/部分9米挑高

管理费：13元/㎡·月

空调费：10元/㎡·月

产权性质：办公性质

产权年限：40年

发展商：深圳市万科房地产有限公司

物管公司：深圳市万科物业服务有限公司

项目位置：宝安区新桥街道上星路与上星南路交汇处

一、万科星城（宸）大厦纯甲级写字楼介绍开启甲级商务时代，升级品质办公享受1、【商务昭示】：主干道临街昭示，约128m城市地标高度，双银中空Low-e全玻璃幕墙，国际甲级封标 2、【企业门面】：双首层大堂入户，首层挑高约15.6米，建筑面积约1255㎡，彰显企业恢弘气度与排场3、【现代设计】：国际知名设计团队Mmosser倾力打造，极具现代感的公区设计，引领区域办公时尚4、【前沿生态】：二层园林入户，近享空中园林和跑道，约13.5m挑高架空花园（11F/21F），打造开放式绿色休闲区5、【阔绰尺度】：标准层高约4.5m，局部挑高约9m，公共走道宽约1.8m，满足人体空间舒适要求6、【舒适环境】：水冷中央空调（精准控温，节能环保）+特灵新风系统（内外循环，鲜氧办公）7、【效率办公】：7部日立电梯+2部转换梯，梯速4m/s，6号地约794个停车位

二、万科星城（宸）大厦项目特色1、【湾区经济轴心，深圳四核之一】湾区沿海产业经圈，广深港澳科创走廊十核之一，占据空港经济圈核心位置，是比肩福田CBD、后海总部基地、前海自贸区的深圳下一个重要发展区域。

2、万科星城（宸）大厦【重点打造，复合产业轴心】两大创新制造产城&四大重点产业群，构筑区域产业发展轴心 。先进制造产业城（国家新型工业化产业示范区、广东省智能制造引领区、深圳先进制造核心区）科技创新产业城（深圳国家自主创新示范区先行区、珠三角高新技术产业集聚区、深圳创新创业生态区）海洋新城（全球海洋中心城市——战略布局，海洋智能新兴产业及服务业）会展新城（300万㎡会展综合体，预计会展直接收入150亿元，带动相关产业收入1350亿元）新桥创智城（深圳11个国家高新园区之一，智能装备和物联网科技企业，规划比肩华为科技城/南山科技园）立新湖产业基地（深圳7个授牌未来产业区之一，智能装备制造及全国激光产业基地，预计2020年产值800亿元≈1/4腾讯）

3、万科星城（宸）大厦【湾区枢纽中心，五维一体交通】：海陆空铁轨五维综合交通，30分钟可接驳各大交通要点，联动湾区核心。 机场枢纽—宝安国际机场、

高铁枢纽—机场东高铁、

海港—福永/机场码头

地铁—7条地铁线（1号/11号通12/18/20/26/30规划，地铁规划信息来源于深圳市地铁集团有限公司）、

轨道—穗莞深城际轨道、

高速快线—深中通道（在建）、

沿江/京港澳/外环络高速、107国道

4、万科星城（宸）大厦【千万旧改更新，区域价值跃升】： 29个品牌旧改（万科、华侨城、卓越、京基等），超800万㎡升级居住+超200万㎡商务商业； 1.2km范围内规划在建全市Zui大海岸城，构筑西部庞大消费商业中心。5、【商业文化中心，完善商务配套】： 3公里范围内行政、商业、商务、酒店、文体配套丰富成熟。

万科星城大厦：城市更新语境下的商务空间新范式

位于深圳南山区科技园北区核心腹地，万科星城大厦并非一座孤立的写字楼，而是片区产城融合进程中的关键节点。这里毗邻深大粤海校区、腾讯滨海大厦与大疆总部，步行可达高新南地铁站，周边聚集超200家国家高新技术企业，形成以人工智能、集成电路、数字创意为支柱的高密度创新生态。不同于传统甲级写字楼强调“地标性”与“视觉高度”，万科星城大厦从规划伊始即锚定“功能适配性”与“运营可持续性”——建筑立面采用双层呼吸式玻璃幕墙，在降低能耗的提升室内光环境品质；标准层高4.2米，可灵活分割为80–300㎡单元；电梯配置按1:1500人流比冗余设计，早高峰平均候梯时间低于28秒。这些细节背后，是开发商对现代中小企业真实办公痛点的深度回应：不是追求参数堆砌，而是让空间真正服务于业务生长节奏。

开发商直租：打破中介链路的价值回归

当前写字楼租赁市场普遍存在信息不对称、条款模糊、响应滞后等结构性问题。大量中小型企业需在短周期内完成选址、签约、入驻全流程，却常陷入多层中介转手、隐性费用叠加、交付标准不一致的困境。万科星城大厦由深圳市租天下实业发展有限公司作为唯一授权运营方，实行严格的开发商直租模式。这意味着租户直接对接产权方指定团队，所有租赁条款、装修标准、物业权益均以书面协议固化，无代理佣金加成，无渠道溢价传导，无信息二次过滤。更重要的是，“直租”本质是责任闭环：从空间交付质量到租期服务响应，均由同一主体全程担责。例如，租户提出电路扩容需求，无需经由中介协调，可直接通过直租通道触发工程部现场勘测与方案反馈，平均响应时效压缩至48小时内。这种模式将租赁行为从“交易完成即终止”的旧逻辑，升级为“空间使用全周期协同”的新契约关系。

物业管理处营销中心：服务前置化的空间枢纽

在万科星城大厦，物业管理处与营销中心并非物理隔离的两个部门，而是整合为统一的服务中枢——它既是空间使用的“守门人”，也是价值实现的“助推器”。该中心常驻具备商业地产运营资质的复合型顾问团队，成员均通过万科物业标准化服务体系认证，并额外接受深圳市租天下实业发展有限公司定制化培训。其职能远超传统意义上的租金收缴与报修响应：提供工商注册地址备案支持、协助办理高新技术企业认定所需场地证明、对接园区人才公寓配租通道、组织季度行业闭门交流会。更关键的是，该中心掌握楼宇实时空置数据与租户行业分布图谱，能基于企业成长阶段匹配相邻楼层潜在协作方——例如为刚完成A轮融资的SaaS企业推荐同楼层已入驻的云服务商与合规咨询机构。这种“空间+服务+生态”的三维赋能，使物业管理处营销中心成为租户在深圳拓展业务时可xinlai的本地化支点。

为什么选择此刻入驻万科星城大厦

深圳正经历从“增量扩张”向“存量提质”的深刻转型。南山作为全市经济密度Zui高区域，新增产业用地近乎归零，优质存量办公空间的竞争已从价格转向综合运营能力。万科星城大厦的独特性在于：它既非新建未验证项目的概念样板，也非老旧物业的被动改造体，而是依托万科成熟开发体系与租天下专业化运营能力共同锻造的“即用型智能载体”。对于处于快速迭代期的企业而言，时间成本即是机会成本。选择开发商直租，意味着规避中介博弈消耗的2–3周决策周期；进入物业管理处营销中心服务半径，等于接入一个持续运转的资源网络而非静态物理空间。深圳市租天下实业发展有限公司将自身定位为“空间价值翻译者”——把建筑硬件参数转化为企业可感知的运营收益，把物业服务动作转化为组织成长的支撑条件。当办公空间不再仅是成本项，而成为人才吸引、客户信任、业务协同的可见资产时，万科星城大厦所提供的，便不只是四堵墙与一个屋顶。

行动路径：如何启动您的入驻流程

有意向企业可通过以下路径建立正式联系：

万科星城大厦拒绝将空间商品化为待价而沽的标的物。它所倡导的，是一种基于长期主义的空间合作观——开发商提供确定性载体，运营方构建响应性系统，企业专注自身价值创造。当深圳的创新力量持续奔涌，值得托付的，从来不是一纸合同，而是一套可xinlai的运行逻辑。