物业RWA运营方案、思路

一、基础数据

1. 出租面积：20000 m²

2. 租金成本：40万/月（换算为：20元/m²/月）

3. 对外租金：50元/m²

4. 投资总额：1500万

5. 运营成本：6万/月

6. 可分配利润：500万/年

二、方案思路

现将可出租面积划为“Zui小单位产品”【10m²/月】进行“套餐打包”，以5年运营期为限，推出限量套餐，购买套餐内的产品可按租金核销（即“使用权”），并赠送5年内的资产“受益权”。具体数据如下（仅供参考）：

1.测算5年“租金成本+运营成本”：
40万/月*12月*5年+6万/月*12月*5年+=2760万

2. 发行套餐：

因为“Zui小单位产品”为【10m²/月】，则5年内20000m²相当于有20000➗10✖12✖5=12万（个Zui小单位产品），现在拿其中【8万】打包成套餐销售，以覆盖上面测算的2760万“成本”。同时，为方便计算，每个套餐定价为400元/月。

若套餐全部售出，则收回金额：8万*400=3200万元。（可覆盖租金&运营成本）

（剩余【4万】则作为正常价格出租）

3. 套餐权益：

①使用权：拥有每个月10m²的“租金核销权益”，相当于市场价（50元/m²）的8折；若租的物业有100m²，租需要买10个套餐用于每月核销。

②受益权：有两种方式，一种是拿500万/年可分配利润，5年总分配利润则是2500万元，除以8万份权益，得出每份权益的价值；另一种方式是把剩余2万份按正常出租价进入资产池，再计算权益价值。

三、总结

此方案相当通过将2000m²的物业，5年内的出租权划分为12万个单位权益【10m²/月】，其中8万个用于打包成套餐销售，让商户可以以市场价8折的优惠租到商铺，同时，剩余4万个（单位）若全部出租出去，相当于让购买权益的商户还能在5年内“回一半租”。