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民生人寿大厦

北京民生大厦位于cbd核心区，踞守cbd北疆门户，咫尺cctv新基地，并肩国贸中心、比肩京广中心、对望财富中心，四大中心一举奠定cbd核心区的北疆地标民生人寿大厦，民生大厦位于京广桥东北角，紧邻东三环，恢宏的气度、卓越超凡的以及唯美典雅的艺术氛围，使其成为cbd又一道亮丽的风景。民生大厦与cctv隔街相望，遥相呼应，地铁十号线呼家楼站直达楼内，为入住公司节约交通成本。形成当前cbdzui强阵容的商务群落。项目共4栋楼，总建筑面积170,000平方米，其中2号楼建筑面积28,600平方米。北京cbd是首都经济“一线两翼”中zui具具发展潜力的东翼。是世界500强在中国聚集数量zui多、商务活动zui活跃的区域。大厦内设艺术主题的高档商务会所，世界红酒廊、高端餐厅、艺术活动空间、雪茄吧，中西合璧，。大厦周边商务氛围浓郁，中国大饭店、香港文华酒店、柏悦酒店、雅诗阁公寓、嘉里公寓、京广酒店、丽兹卡尔顿酒店、万豪酒店、国贸商城、世贸天阶、银泰百货、新光天地、国贸会展中心、中国国际展览中心、国贸三期展厅等环绕四周，尽享商务之便。

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今年5月，北京发布《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）（征求意见稿）》，6月，上海发布《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，这些政策的密集发布，是否意味着，城市楼宇空间已经走到了转型的关口？

励莹（上海城建职业学院讲师）：近年来，城市的经济发展结构和人们生活方式发生了较大的转变，加之城市产业布局调整和居民人口的转移，不少城市楼宇开始面临空间吸引力下降、空间使用效率降低等困境。

上海的高层楼宇数量在1万栋左右，其中许多超高层建筑建造于20世纪80到90年代及21世纪初，使用时长均超过20年。如今，部分老旧楼宇低效闲置的现象开始出现，并有蔓延扩大趋势。

其实，上海很多高层楼宇都拥有核心区位，但受限于硬件设施老化、相关建筑标准的落后、楼宇服务的空缺、市场定位不清晰或与周边经济活动脱节等因素，许多楼宇的内部空间没能与城市发展、居民生活进行很好的配套，可以说，楼宇更新迫在眉睫。

城市周刊：类似的情况，在其他国家或地区是否也有出现，它们是如何应对的？

励莹：从全球范围来看，楼宇的“老龄化”的确是一个普遍现象。早在1999年，美国洛杉矶市政府就批准了一份《适应性再利用条例》（aro），条例相应放宽了对停车、消防和安全法规的标准，以便将城市核心区的空置商业楼宇向其他业态转型。

近年来，美国的很多城市写字楼空置率上升较快，如波士顿、纽约等还开始尝试把写字楼改造为住宅楼、保障性住房，并通过减税、政府补贴等措施，吸引社会资本参与设计改造。过去20年来，纽约市已把将近80栋写字楼改造为住宅楼。

在日本的楼宇改造中，办公空间、商业综合体、生活社区、公共服务、演绎展览空间的充分“混合”则成为zui热门趋势。日本将楼宇更新作为区域更新中的一个部分，通过“前置性”的城市规划和楼宇与街区、住宅区、公共交通的链接“着手”，对楼宇进行改建甚至重建。

例如，在“东京大改造2030”中“sakurastage”项目的楼宇不仅设置了商业区、共享区（共享办公和共享生活），还引进了幼儿园、医疗机构等业态，充分满足办公居民的日常需求，是对老龄化、少子化未来的一种提前准备。

城市周刊：反观上海的情况，我们的老旧楼宇空间在更新改造上难度大吗？主要存在哪些共性问题？

励莹：如今，上海的城市发展思路已经从过去的扩张性的开发模式，转变为再开发和更新模式的存量规划理念。

存量思维下，老旧楼宇更新的难点主要分为两个部分。从楼宇本身来说，面对新变化、新需求，它们在设计、功能和服务上缺乏创新的动力和能力。

对楼宇业主而言，面对高昂的改造成本，更新之后的收益却很难评估。因此，在没有型改造案例在前，也没有相应的政策、资金支持的情况下，业主方的改造动力会大大受限。

并且，楼宇改造是一个系统工程，涉及大楼安全、水电、燃气、通信、消防、空间结构、服务管理机制等多方面，需要协调不同主体之间的不同需求。目前具有专业化改造能力、可有效承接这一综合性需求的第三方主体比较少。

另一个难点在于，对于城市的规划和发展而言，不同的楼宇应该承载怎样的功能，楼宇之间能否进行资源配置，楼宇能否与周边社区、街区形成良好的互动关系等。

在过去的发展中，为了追求更高效的管理，城市通常将商业办公区与住宅区分开规划，二者之间距离较远，缺乏有效衔接，既不利于城市活力的提升，也影响了企业的运营效率。

今天，这样的情况或许可以得到改变，通过对楼宇进行品牌化、特色化的改造，引入更具开放性的业态、更具复合属性的空间，将其与街区生态充分融合，共同激发城市中心区域的活力。

城市周刊：您能为老旧楼宇的更新改造提出一些建议吗？

励莹：我认为比较重要的是以下三个方面：

首先是规划、政策和标准的三方协同。在楼宇更新的过程中，城市规划部门要确保楼宇的功能与市场需求相匹配，在改造的规划阶段就应充分调研，避免盲目改造造成的资源浪费，重回“同质化”。政策部门则应该落实对楼宇改造的补贴标准，提供税收优惠、资金支持或专业指导，激发楼宇更新的动力。

在规划和政策的基础上，城建部门可以协同建立和完善楼宇更新相关的标准体系，对老旧楼宇进行评估分类，指导各方积极完成楼宇改造升级，或引入第三方规范与评价。只有在标准确立的基础上，楼宇业主方才能进一步优化楼宇立面布局，提高设施使用效率，提升楼宇的综合服务能力。

其次，在更新过程中更多采用智慧化、智能化的工具支撑楼宇更新。如采用楼宇管理信息系统（bms）精细化管理软件就能实现能源管理、设备维护、访客管理等功能的集成；采用云计算和大数据技术则可以分析能耗模式，优化能源使用，减少运营成本；通过楼宇内的智能系统提供定制化的办公环境、会议服务和餐饮服务等。

借此，楼宇可以提供更加个性化和高质量的服务，包括物业管理、商务服务、生活服务等，以满足企业和员工的多样化需求，增强楼宇的服务吸引力。

zui后，老旧楼宇大多是位于成熟地块的集合型高层空间，有难以被取代的区位优势和独特的空间视角。如何更好地发挥这些优势，需要建筑设计师们重点考虑。

还是以日本的涩谷地区为例，该地块的高层写字楼在更新后，在楼宇高层设置了以培育和支援深科技领域的创业公司为目的的涩谷地区zui别的创新创造场所“deep-techaccelerator”，将“高精尖”这一概念与楼宇高层做了概念上的“适配”并且配套符合的人才孵化设施。

除此之外，涩谷车站的shibiyauare顶楼有360度露天展望台，楼宇的扶梯能直达顶层，人们乘扶梯而上，东京的城市风貌一览无遗，该写字楼成为许多游客拍照打卡的知名景点。这些都是设计者在通过空间设计和氛围营造吸引人、服务人、留住人，并赋能楼宇改造。

新闻多一点？

楼龄超30年，日本超200米高层建筑“变身”成功！重塑楼宇，关键在哪？

如今，写字楼市场正经历着前所未有的变革。从增量时代步入存量时代后，世界各地的商务楼宇纷纷开始寻求通过转型或创新来重塑自身的竞争力。

观察多地楼宇更新案例后，我们发现，无论是通过适应性再利用、引入新业态、政策激励，还是街区改造进行整体升级，重塑楼宇的关键都在于适应市场需求的变化和因地制宜。

新宿住友大厦：超高层建筑中的全天候活动场

日本新宿住友大厦建于1974年，位于东京新宿区，曾是日本首座突破200米天际线的超高层建筑。在建成近30年后，这座大厦开始面临楼宇更新的问题。

根据新宿副都心区域环境改善委员会记载，1991年，日本泡沫经济的巅峰时期，东京都厅迁至新宿，自此，新宿的城市功能开始集聚。到2010年前后，这里成为约20万人工作的商业聚集地，包含购物、商务办公、住宿、教育、医疗等多种功能。

然而，问题也逐渐凸显。

此时的新宿，尽管拥有大量超高层建筑区和丰富的街道空间，但约80%的开放空间反而消失。公共空间的破碎、通勤成本的上升和城市多元化发展的需求，叠加新宿复杂的地形结构，大大阻碍了人们的正常洄游性，削弱了城市中心区域的活力。

于是，在2014年3月，日本政府提出“西新宿城市发展指南”，其中明确了城市开放空间的综合利用，制定了在公开空地和楼宇建筑大堂空间设置活跃设施、促进区域间洄游、加强灾害对策等方针。

而住友大厦的翻新改造即是该指南发布后该区域的案例。

新宿住友大厦的改造主体部分是在室外广场上覆盖一个大型玻璃屋顶，这成了“日本国内zui大级别的全天候型活动空间”。

在广场空间的设计和运营上，住友大厦也下足了功夫。在空间设计上，这里采用了“无立柱”设计，天花板zui高约25米，zui多可容纳约2000人，配备了4k、564英寸的大型视觉显示屏，以适应各种活动布局需求。在运营配套上，这里全年无休，配备了完善的空调设施，离新宿站步行8分钟，与都厅前站直接相连，日均乘客量达353万人次。

资料显示，该项目获得了日本国家战略特区的认证，以实现“繁荣、无障碍化、灾害时的临时避难设施保障”等为目标，积极履行超高层建筑在公共性方面的职责。基于此，和民间私营机构开始积极沟通，为创造更具吸引力的商业环境通力合作。

值得注意的是，翻新改造工程是在大楼使用的同时进行的，施工在完全不影响大楼外观和办公空间的前提下，在大楼使用期间完成了减震翻新工程。在大屋顶的搭建过程中，通过地面结构缝与原有建筑在结构上分离。同时，减震系统利用原有的设备阳台，通过连续连接设于2层的减震器和3—49层的调谐杆（减震柱）联动建筑动能以吸收能量，zui大限度利用建筑本身的结构进行功能升级。

目前，该项目通过公共和民间私营部门携手，共同推进新宿地区的城市结构重构工作，实现了在私有土地上构筑公共空间的落地，并由此提升建筑本身的价值，带动建筑周边街区的活力发展，展示了超高层建筑改造在优化城市功能和价值时的潜力。

樱丘町：从商办聚集地到多功能生活圈

在日本，除了像住友大厦一样在大厦原有基础上进行改造重组的模式，还有另一种楼宇更新的方式——拆除重建。

日本东京涩谷区的樱丘町曾是许多中高层商办楼宇的聚集地。与住友的困境类似，随着城市人口的增加、城市人群需求的变化，该区域动线混乱、功能杂糅，且大型活动承载力不足等问题逐渐暴露，该区域楼宇和其他地产的商业价值受到极大的限制。

于是，在东京不动产株式会社的参与下，shibuya sakurastage即“涩谷樱花舞台”项目开始实施，这是一个融办公、商业、教育、文化及住宅等多种功能为一体的大型综合设施项目，该项目不仅针对区域内的楼宇，而且将楼宇和周边街区的其他空间进行整合改造，包括两个街区、两座塔楼、一个露台和一幢中央大楼。

其中，shibuya塔提供舒适且开阔的办公楼层，灵活容纳各种规模的企业；中央大楼的低层部分设有大规模商业区，传播前沿趋势和文化；sakura塔则将高层部分建设成环保高端公寓，以实现都市白领城市中心的舒适生活；sakura露台主要提供绿色空间和休闲设施，也可承办大型集会活动。

“涩谷樱花舞台”是涩谷地区唯一的住宅共存的建筑集群，可以与涩谷站周边现有城市功能联动，形成“工作、娱乐、居住”的无缝连接，并以此为契机，使该地区形成充满活力，适合多代人居住和访问的城市空间。

考虑到涩谷也是东京外国人重要的聚居地，为了给访问涩谷的外国商务人员及其家人提供便利的生活环境，强化国际竞争力，“涩谷樱花舞台”引入了国际化的服务公寓、育儿支持设施和医疗设施。例如，在shibuya塔的7层引入了“国际医疗设施”，在sakura塔的中低层设置了国际化的育儿场所。

另外，随着城市功能走向多元，城市中心对于科技创新和艺术演出的需求大大增加，相应需求在“涩谷樱花舞台”也有所体现。例如，shibuya塔的38层设置了“创业支援设施”，可以实现对促进交流、信息发布及办理各类手续的支持；中央大厦在高楼层设有该地区zui大级别的创新创造场所“deep-techaccelerator”，以培育和支援科技领域的创业公司为目的；而位于各大楼中低层的活动、露台空间则可为内容创意、艺术表演等产业提供充足的展示空间。

pong大楼：单体建筑的多功能革

在日本，楼宇更新已经成为城市更新的重要一环，与楼宇周边街区、住宅、公共设施、公共空间等几乎做到了协同焕新。

那么，针对一个单位建筑而言，楼宇的改造应该如何进行呢？

新近完成改造的法国“pong大楼”项目或值得参考。这座原建于20世纪70年代的建筑位于法国巴黎第十五区，有近8000平方米，曾经是adoma总部大楼，因空置时间较长而进行整体改造。2024年，经过calq和bondsociety事务所的全面改造后，该大楼现已成为的综合性空间，集共享居住空间、共享办公空间、电子竞技中心、咖啡厅和餐厅等多种功能于一身。

该建筑由三个叠加的体量构成，彼此之间通过空心连接层隔开。其中，大楼上部是由初创公司colonies开发的共享居住公寓，拥有植被覆盖的开放式屋顶。建筑师将这一新功能与原有建筑进行融合，基于不同的功能分区将大楼上部划分为共享空间（大厅、楼梯平台、体育馆、洗衣房等）、半私人空间（共享生活区）和私人空间（个人住房）三个部分。

这里的居住空间以舒适、开放为主。大楼内共有96套公寓，同时配备了舒适的家具和家电设备。楼层的凉廊和露台则可将住宅空间延伸至大楼其他室内空间。

由办公楼改住宅，居住空间的隔音效果是许多人考虑的问题，因此，该大楼在改造时，建筑人员特意加固了楼板和每个卧室之间的隔音板，以确保住户的私密性及空间的安静。

大楼的中低层则主要用于联合办公。据描述，这里更像是一个孵化器场所或是一个跨文化、跨代际交流的多功能场所。大楼前三层的联合办公空间主要采用开放式布局，天花板高度经过优化后，能够构成不同功能分区之间的空心接缝，既适应功能的融合，也构成了空间的轮廓。这一部分的内部设计则利用了大玻璃窗立面，与大楼外部的城市空间形成视线上的交流。

地面层和地下层则被改造成向公众开放的双层活动空间，不同区域呈现出各具特色的设计风格。为了满足不断变化的生活方式，该空间为年轻的专业人士提供了一系列新的具有互补用途的空间，如咖啡馆及社区中心。