影响土地评估的因素

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（1）一般因素。指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。包括：地理位置因素、自然环境因素、行政因素、社会因素等。影响土地价格的行政因素包括土地制度、住房制度、地价政策和城市规划。

（2）区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。这些条件相互结合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。

（3）个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地的自然条件，如地质、地形、地貌等；开发程度，如土地是否已经开发、开发的程度等；形状，如土地的规整度、是否不规则等；长度和宽度，如土地的大小、形状等；面积，如土地规模大小等；土地使用限制，如是否可用于特定用途等；以及宗地是否临街等因素。

（4）分析方法

土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。