亦庄招商璀璨时代-开发商直售！

亦庄招商璀璨时代  首付200万起环幕大三居 全文解析

新消息：位于亦庄全新重磅新盘的招商璀璨时代，预计本周开盘；项目规划89-140平的二-四居，得房率79-82%，指导价5.8万/平，总价区间在480-850万之间，首付200万起环幕大三居。项目的售楼处和样板间已经对外开放。

招商璀璨时代

招商高端璀璨系，容积率2.0，总共21栋住宅，中轴对称式排布，全部是9-11层的洋房+小高层，大体量的低密社区；

户型的主力户型有四款，89/102㎡的三居，120/140㎡的四居，总价区间在480-850万之间，首付200万起。

招商璀璨时代由的hzs滙张思设计，外立面米白+灰配色+香槟金色金属装饰，正面通透大玻璃。

园林是 “一环、三轴、多境”的景观体系，"安缦式花园度假酒店"设计哲学，社区内还设有璀璨生活馆，小区里能实现独立会所的功能。

招商璀璨时代位于地铁17号线的首站-嘉会湖站，8站直达cbd核心区；从嘉会湖站出发，8站直达cbd核心区，继续往北直达望京，终点未来科学城。

目前门口的南段已经开通，可以十里河换乘10号线和14号线，通达东三环-四环各大核心商圈，预计明年"中段+北段"就会全线开通，能更快的直达各大核心区。

是一片全新规划的区域，周边的规划很有潜力。尤其是教育方面，经开区和西城区合作，引入北京八中＋北京小学，而且距离都很近，项目北侧就是新引进规划的北京小学，还有规划的北京八中，就在项目旁边。

项目到亦庄京东总部的直线距离约3.6km，开车的话很方便，更近的还有旁边的新商圈，通明湖畔的经开区信创园、亦庄云时代和北投亦庄产业园，到项目直线距离约1.8km。

尽管当下北京楼市疲软，但是依旧不影响个别区域的某些项目的热度，比如咱们的主角：亦庄新城台湖板块的招商璀璨时代，享受着大亦庄发展带来的板块红利以及17号线带来的通达性，让这个目前还是荒凉之地，受到了前所未有的关注。

咱们先来回顾一下亦庄近10年的楼市发展，看看以下几个重点的时间节点：

1、2016年全国楼市普涨（大势影响），亦庄房价下半年开始翻翻，当时的房价由3万元时代，迈入6万元时代

2、2017年上半年为亦庄成交高点，只是随着限购政策的加码，下半年楼市成交迅速降温，有价无市。然后就是18/19年持续低迷，到2020年(也是疫情年),随着疫情的不可抗力，市场信心整体不足，房价回落到5万左右

3、2021年4月7号，亦庄学区独立且校区逐步兑现，外加亦庄gdp在疫情期间迅速崛起（亦庄去年gdp增速全北京top1），房价逆势上涨已悄悄来到北京梯队，时至亦庄比较有品质的二手房如金茂府已涨至10万+地步，次新小区海梓府、金域东郡也来到8万的价格。

亦庄之所以能跑出整个长安街以南好的行情，无外乎产业＋学区的影响（二手房才是检验市场的唯一标准（下），附房产保值增值五大核心要素分析点击蓝色字体查看此文），尽管学区短期的不出来，但是至少能反映出大家对于亦庄学区未来的预期，之前就喊出亦庄或许会成为“北京第四强学区”，可见一斑。

亦庄自2020年限竞房去化完之后就陷入供需严重失衡的状态，河西的中海京叁号院自2021年推出以来，因为价格倒挂且缺少直接的新房竞品，因此一年多的时间就全部售罄（总价1200万起），可见亦庄客群本身有着强大的购买能力。亦庄核心区域目前已经是新房0库存（x47地块已拍未售），而且未来暂未有新的供地计划，因此随着亦庄的发展，未来十年亦庄发展的方向一定是台湖。

那么招商的璀璨时代究竟如何？台湖未来的潜力怎样，该板块能否对标河西的发展？

售楼目前刚刚开放，我们在时间到访售楼处了解新的情况，接下来我将从拿地情况、产品设计、户型点评、地段配套、竞品分析、未来预期等六个维度，给大家全面剖析一下项目的情况，力求客观，以供参考。

01拿地情况

今年6月，招商从10家房企中杀出重围，以总价33.005亿竞得北京经济技术开发区亦庄新城0510街区yz00-0510-0032地块，也就是璀璨时代项目，溢价率15%，成交楼面价约3.8万/㎡，销售指导价5.8万元/㎡（浮动范围8%）。项目占地面积43400平方米，建筑控制规模≤86800平方米，控高45米，绿化率30%。项目案名叫：招商璀璨时代，该项目与招商通州东小马项目「璀璨公元」属于同一系列，是招商蛇口的高端产品系“璀璨系”。

璀璨时代周边地块分示意图

02产品设计

璀璨时代一共规划21栋楼共计834户，产品为洋房+小高层，总层高9-11层，产品面积段为89㎡和102㎡的三居两卫以及120㎡和140㎡的四居两卫，以及部分顶层带退台的变异户型。所有的住宅单元都采用一梯两户的设计，且洋房和小高层的得房率在79%-82%之间。小区容积率2.0，车位比为1：1.2，楼间距41-48米，预计2026年1月底精装交付。

定位为招商高端产品的璀璨系在建筑设计上采用低密洋房设计，特邀高端住宅大师hzs担纲建筑设计，现代主义风格让人眼前一亮。

【园林设计】

借鉴[安缦式]花园度假酒店设计哲学,构建“一环、三轴、多境”景观体系，营造全龄全时的生活场景。

璀璨时代沙盘实拍

03户型点评

89㎡三居两卫户型

该户型依旧是经典的设计，目前市面上凡是这种270°转角边厅设计的基本都是一个模子刻出来的，由于该户型没有做样板间，可以参考之前万科东望90㎡的该户型。

不足之处是主卧带暗卫，且靠着电梯井，运行的时候，可能多少还是有一些噪音的影响。

102㎡三居两卫户型

该户型比较方正，南向三面宽的眼镜户型设计，能大程度的增加采光面，且南向双卧以及客厅皆有飘窗赠送，窗户窗墙比较大，但是窗户可开启的部分较窄。双卫皆是全明格局，u型厨房增加操作便捷性，配备独立家政间和玄关，这点比较实用。

120㎡四居两卫户型

该户型和103㎡户型比较类似，依旧是南向三面宽设计，北侧多一个小书房，依旧是全明格局，南向赠送三面飘窗，飘窗较矮，可以在上面增加一些收纳抽屉和坐垫，tigao使用率。

140㎡四居两卫户型

该户型为大的户型，非常经典的四叶草设计，餐客厨一体化设计，北向两个卧室大小适中，作为儿童房绰绰有余，主卧带有转角飘窗，增加主卧采光面与使用面积，总之这款户型设计挑不出什么毛病。

可以看出，璀璨时代的四个户型，设计还是非常在线，另外样板间的装修风格和色系搭配依旧不错，尽管在面积段上，它不是纯改善的产品，但是依旧不能否认招商这次的产品设计是非常走心的。尽管一梯两户的设计会牺牲一部分乘梯的便捷性和私密性，但是换来的是80%左右的高得房率，还是非常香，另外部分楼栋的斜间距略近，中低楼层会存在遮挡，这点在选房的时候要格外注意。

04地段配套

交通方面：地铁目前主要17号线，距离站嘉会湖站步行1.3公里，以大站快车的形式，其线路全长49.7km，全程仅约56分钟。目前17号线南段（嘉会湖-十里河）已开通，未来全线开通后，可串联通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，支持和带动亦庄新城站前区、垡头工业区、朝阳港、cbd及未来科技城的发展，同时服务于城市重点居住区。

6月份，s6线一期工程环境影响评价次公示发布。该线路北起首都机场t3航站楼，向南经过顺义、副中心，在亦庄开发区嘉会湖站与北京轨道交通17号线换乘，终至大兴新城；线路全长约64.4公里，共设车站9座。

s6线区别于普通地铁线，将是区域快线，时速更快、线路更长，可实现快速通勤。

自驾出行相对还比较方便，向东可以走京津高速，向西可以走京沪高速。同时可以进入亦庄开发区核心区。

商业方面：

目前整个区域商业配套比较匮乏，小型的商业依靠近的东望的小底商，再大一些的，就是万科城市之光的底商，开车大概12分钟，大型商业还得去亦庄核心区域的大族广场、力宝广场等，开车月20分钟达到。至于后期的商业配套，那就得等周边小区入住，有一定的人liuliang了，才能起得来。

医疗配套：目前为止，这里基本没有大型医疗资源，未来周边规划了三甲医院，估计没个十年八年落实不了。还不如看看现成的资源，次渠卫生服务中心、通州区第二医院，以及5公里外的亦庄的同仁医院，亦庄医院等。

教育配套：

首先明确说明，现在的政策是亦庄学区独立，不包括台湖区域（台湖仅仅是房产证及各种手续在亦庄办理，限购政策与亦庄保持一致，行政关系还是属于通州--也包括学区政策是通州）。未来会不会划进亦庄学区暂且待定，再说明一下这里引进了北京景山学校（通州分校），处于开学状态。景山的教育质量如何还得需要时间的检验，未来还要看升学率情况。旁边有教育用地，以开发区的名义引进北京小学，北京八中属于确定的消息。