深圳湾科技生态园招商租赁中心

深圳湾科技生态园位于高新南区白石路和沙河西路交界处，南邻高新南十道，是深圳湾片区的核心地带。交通方面，紧靠滨海大道、广深高速、深港西部通道等交通要道，

周边地铁1号线、2号线和9号线环绕，地铁科苑站、高新园站、深大站均可到达，另有多条公交线路直达园区；临近前海深港合作区、深圳大学、深圳湾公园等，坐拥周边

商务、教育、文化和休闲资源，便捷的交通路网和区位优势成为了园区的理想建设地。

深圳湾科技生态园项目占地面积约20万㎡，计容建筑面积121万㎡，总建筑面积约188万㎡，园区囊括了写字楼、精品公寓、星级酒店、展示中心、商业街区、休闲场所等

生产、生活配套设施，构造了全方位、多业态的大型综合商务中心。其中研发类体量约85.29万㎡、办公体量12.18万㎡、酒店6.09万㎡、公寓11.55万㎡、商业6.09万㎡以

及配套设施6400㎡。

项目整体按照“两横两纵”的步行通道布局，即一条园区道路和e湾大街为园区后期规划，其余皆为城市道路，同时将园区划分为四个功能区域。其中：

一区包含办公楼和公寓1-5栋，1栋和5栋b座为公寓、3栋为展示会所，其余皆为研发办公楼；

二区包含办公楼和公寓6-9栋，8栋为活力中心、9栋a座为公寓，其余皆为研发办公楼；

三区包含办公楼和星级酒店10-11栋，10栋和11栋b座为办公楼，11栋a座为深圳湾万怡酒店；

四区12栋为两座超高层写字楼建筑，分别由54层和58层高层塔楼和9层裙楼组成，包含深圳湾万丽酒店和研发办公楼。

深圳湾科技生态园基本信息

1，项目位置：位于深圳市南山区高新技术产业园南区，沙河西路与白石路交汇处。地铁9号线延长线

2，开发商：深圳市投资控股有限公司

3，用地面积：20万㎡

4，建筑面积：约188万㎡主体建筑物性质为研发办公及公寓，总建筑面积188万㎡，其中：商业计容建筑面积6.09万㎡

5，层高：4.2米 净高2.9米

6，物业管理：深投控物业

7，幕墙系统：双层low--e玻璃幕墙

8，空调系统：vav中央空调系统

9，停车位：约8000个

10，车位费：600元/㎡

11，交付时间：2016年10月

12，出租写字楼面积：200平-10000平不等，精装修和毛坯均有

13，出租价格：110-210元

14，物业费：19元

15，空调费：12元

“垂直分层”打破高密度弊端，创造多功能社交空间

深圳湾科技生态园园区共由6栋高层、2栋多层、4栋超高层建筑形态组成，大面积的玻璃幕墙、方形的建筑外形呈现摩登科技感。同时在建筑立面上设计了垂直凹槽和竖向

折线，垂直凹槽对方正的建筑体块进行分割，重组丰富的立面形态，仿若纵向的空中绿廊；折线让整个建筑形体更整体、更具垂直感，强化了建筑形体从顶部到裙楼的统一

和延续感。

深圳湾科技生态园项目占地面积约20万㎡，地上计容建筑面积高达121万㎡，一般情况下，这种大体量、高密度的建筑形式将产生公共空间单一紧凑等品质问题，但置身园

区，却丝毫没有空间紧迫感，这源自于项目巧妙的“多层地表、垂直城市”设计理念，以立体分层的设计手法将园区划分出地下层、首层、平台架空层、屋顶花园等多个垂

直功能空间，又让整个园区开放性地联系起来。

深圳湾科技生态园项目地下层空间作为停车场、车行交通及未来与地铁接驳功能使用，舒缓交通的同时，在中庭广场承载景观绿化和少量商业辅助功能；首层作为园区主要

形象展示、人流和车流往来空间，在交通方面与周边公交、地铁站点构成联系，更承载着园区主要商业及公共服务配套功能；平台架空层承载园区步行交通及主要景观展示

功能，架空平台通过空间的横向延伸连接四个分区，让整个园区开放性的联系起来，又达到人车、动静分隔，融入丰富的景观设计，形成高绿化率的生态园区，是分层系统

中重要垂直层面；平台架空层往上则分别为灵活中小型企业及其屋顶花园、拥有良好景观视野的大企业高端办公塔楼，这两个区域则具有一定的私密性。

“垂直分层”的设计概念将园区四个区域统筹联系起来，强化了各地块间、地块和城市周边的空间关系，加强企业和员工间的交流互动。缓解了首层地面人车流线众多的问

题，更重要的是解决了高密度建筑布局和园区品质间的矛盾，营造了大量如街巷、空中平台、广场、中庭、屋顶花园等灵活的公共空间和立体绿化，对于产业园的建筑功能

和生态环境的共同优化起到了重要的作用。

合理布局商业功能，完善生活配套设施

深圳湾科技生态园园区在高密度的建筑群中构建了丰富的空间场所，其着力打造的商业配套是项目的一大亮点。园区自有e.town商业品牌，通过裙房底层巷道联通的商业

设计，“十字”纵横布置商业体量，打造成主题鲜明、体验感丰富的街巷商业区；通过结合商家品牌设施，塑造宜人的空间，如户外餐吧、休闲饮品区，构成有趣而富有人

情味的购物空间。商业作为园区的生活配套，主要以大型超市、高端餐饮以及小型餐饮、社区店等为主要形态，集餐饮、零售、休闲娱乐、艺术教育等丰富业态为一体，引

入多家优质品牌。餐饮方面包含主力店超级物种、北海渔村、蓉和小厨等，咖啡饮品品牌丰富，有星巴克、太平洋咖啡、sugar咖啡、喜茶等充分满足商务休闲需求；还有

艺术教育中心、深圳首家智能互联网健身中心“光猪圈健身”、美容机构和瑜伽馆等丰富业余生活。

深圳湾科技生态园处于深圳南山区深圳湾超级总部基地，高新科技园南区，东临沙河西路、北临白石路。

主体建筑物性质为研发办公及公寓，项目总占地面积约20万㎡，总建筑面积188万㎡，其中：商业计容建筑面积6.09万㎡，共分四区建设，一区商业2.0万㎡，二区商业1.2

万㎡，三区商业2.38万㎡，四区商业0.4万㎡。

需要解决的核心问题：

1)未来区域消费群为居住、中商务人群、深圳湾游玩人群，具有多元性，但项目体量大，短期内周边人口少，且项目商业作为产业园区商业，如何将项目打造为特色型开放

式商业街区，充分吸引居住、商务、游玩客群及其他外部客群，以避免商业出现“潮汐”现象

2)未来周边将面临海岸城、万象天地等项目竞争，如何通过商家组合，凸显项目品质和特色，并实现成功运营

3)项目商业分布分散，且主要分布于一、三层，动线复杂、连续性较差，铺位面积较小，且物业条件限制较多，如何大化提高商业互动性、优化商业平面和垂直动线、铺位

适用性。

深圳湾科技生态园项目配套 

体育配套设施包括：深圳湾海滨公园、15公里滨海长廊、“春茧”深圳湾体育中心、内湾f1摩托艇赛场、保利博物馆、深圳现代艺术博物馆、深圳歌剧院等的文化体育配

套设施 

周边大厦：软件产业基地，大厦，a8大厦，腾讯大厦，易思博大厦，三诺智慧大厦，等 

商务配套：大厦自带8631平商业，银行、酒店、餐饮、便利店、等一应俱全，配套完善、成熟。 

酒店配套：凯宾斯基酒店，中洲万豪酒店，木棉花酒店，新桃园酒店，等 

交通：：2号线，科苑站。 

环绕本项目周边公交站点：“滨海之窗”，“软件产业基地”，“国际大厦”等公交站点，有多条公交线路。 

银行：中国银行、华润银行、深发展、中国工商银行、中国邮政、招商银行、农行、广发、中国建设、中信银行、友利等。