企业怎样确定发展模式

从企业决策层面看，定好目标后就要考虑如何进入产业地产业务领域，采取什么样的开发模式或发展路径。产业地产作为新兴行业，并无多少可以遵循的开发模式.所幸的是，为数不多的先行者已经有所探索，将其归纳为3种：其一是因地制宜的个性化开发模式：其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。

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因地制宜的个性化开发模式

个性化开发是针对特定的地块进行分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，目前大部分产业地产项目均属于个性化开发模式。比如科技地产、健康地产、文创地产等开发商，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式并不完美，因为其不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，所以需要企业适时适地捕捉产业转移机遇。在现实生活中，采用该模式的地产商往往以卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。

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市场导向的标准化开发模式

此种模式本质上是一种化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产用于出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。谈开发模式或具有以下特点：产品／业态较聚焦，开发运营模式成熟，流程与模块相对校准化，采用复制的方式扩张。

由于物业类型和运营模式相对成熟，市场发展空间巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能是大多数，尤其是规模较小、实力较弱的房产商转型的较好选择。

后要说的是，标准化开发模式也不完全排斥个性化开发策略，标准化产品在不同的区域市场进行推广时，可能需要做些调整。

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产业导向的聚焦化开发模式

此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，甚至部分参与产业投资项目。聚焦化开发模式主要有两种类型：一种是从制造领域转型的产业地产开发商为代表，由于该类开发商对产业领域比较了解，因此在符合其要求的区域开发园区；另一种主要表现为主题服务产业的集聚发展。此类开发商对所选产业理解较深、行业资源积累较多、服务能力较强，通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业经验和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不只是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的化竞争。

随着城镇化的深入，县域市镇凭各自资源禀赋优势以及区域竞争分析而得出的战略规划和产业发展定位，将更为聚焦于少数几个产业，同时这些产业的聚焦又要能与当地人文、自然环境相结合。随着大城市周边的卫星城镇产业定位的日渐明晰，市镇将大行其道，行业细分、产业链集聚将成为产业转移的主要驱动力。地方市镇主动吸引符合自身发展定位与规划的资本将成为主流。垂直型园区是产业地产金的主要利器，做强一个行业细分产业园区并在全国进行布局，将注定会是一个オ可图的事业。