如何运营资产管理公司

如何运营资产管理公司？？？？

有很多朋友问我，怎么运营一个资产管理公司，那就斗胆谈谈自己的一些认识，欢迎来抛砖。

资产运营公司要实现资源整合和价值发现这两个目标，大致需要做好三项工作：1、资产的获得；2、资产的整理；3、资产的运营。

资产的获得

在资产运营公司名下成立若干spv，分别用于获得不同的债权或其他资产。

成立spv的意义在于风险的隔离、债权的对口管理以及税负上的一些优化，还可以避免资产运营公司直接面对诉讼纠纷或其他纠纷。

由于债权的转让既能实现原债权持有人的不良资产出表，也可暂时避免提前缴纳税款，所以此阶段暂时不考虑资产直接过户。

债权的获得有两种方式，一种为按帐面价值，一种按市场化估值。以帐面价值获得，原转让方无帐面损失，但资产运营公司在终处置环节时，将会产生损失。市场化估值效果相反。

债权人持有的债权，分为有担保债权和无担保债权。有担保债权继续分为抵押、质押等五种担保形式。从实际情况看，债权人和债务人之间经过几年的较量加至外部环境的变化，除了不动产担保的债权，其余的有担保债权和无担保债权已大幅折损甚至归零。因此，如果债务人不是上市公司或国有企业，也只有不动产担保的债权尚有价值。但即使这样，在不动产抵押物里，土地使用权虽有增值，但建筑物年久失修带来的实体性和功能性贬值对债权也有着很大的负面影响。

资产的整理

特殊资产有时难于处理，很大原因是问题多，如法律风险大、现场复杂、债务人不配合。即使债权转让价格低，也无人愿意接盘。因此，资产的整理是必要的，更有利于顺利处置和更高溢价。

对资产进行整理时，会发现同一债务人的资产可能被分割抵押给不同的债权人，或是同一资产存在多次抵押，或是被无担保债权人先行查封。这类资产的整理虽然难度大，但也带来一定折价的空间或融资渠道。

资产整理的三种形式：

法拍：将诉讼程序推动至二拍阶段，至少到强制执行阶段。在没有找到意向购买人之前，不要进入以物抵债的程序。

申请破产：流程繁琐，时间较长，影响面大，但问题解决彻底。适用于那些长期停止经营但仍占用场地、债务关系复杂、债务负担沉重的僵尸企业。由于使用价值变成了清算价值，所以抵押物可能有较大的折价空间，反而有利于未来担保债权的实现。有时，破产重整还可能引入新投资人。

通过法拍和申请破产，可以理清抵押物上的租赁关系、抵押物涉及的拖欠工程款和土地款、欠缴的房产税和土地使用税、未完工的在建工程价值，有利于正确评估抵押物价值。

协议转让：这一点放在后是因为难度大，主要是因为对于债务人后的财产，不会轻易放弃而提出较高条件。而且无法深入调查，资产质量情况不明。

在对不动产进行全面的整理后，能达到中间环节交易费用明确、现场已清场、租赁关系清晰、债务人无异议后，债权价值就基本可以确定。这就为下一步资产的正常运营提供了前提。

资产的运营

资产的运营，可以理解为招商引资的能力。

招商是指将持有的资产以何种形式来吸引投资人合作。比如转让、投资、租赁和投行。

转让：因债权转让手续简单，低买高卖，四大amc大都采取这种形式。但这种债权经过层层转手，结果造成原有债权债务关系更为复杂。但好处在于，债权交易的金额基数大，价差收入较可观。

投资

对符合开发区产业招商政策的意向投资人可以有如下操作：

配资：当投资人有资金缺口并支付相当比例保证金时，提供配资，在产权过户时补足差额或约定期限利率归还。

资产过户：投资人希望不动产交割的，将产权办至spv名下。t+1日，由投资人支付对价购入资产运营公司持有的spv股权。投资人需支付相应比例的保证金。

股权投资：在约定标的公司的经营期限后，以持有的债权做为股权投入标的公司，该债权的底层资产为不动产由标的公司无偿使用，名股实债操作。一定期限内由投资人购买股权。

联营：与投资人就共同的项目达成一致，约定分成比例。

共同开发：涉及商住地，spv以持有的资产入股，获得开发收益。假设西湖湿地地块，由spv持有的土地使用权入股，信达资产提供资金，由蓝城设计、代建和运营。

租赁：对资产进行租赁，获取租金收入。

投行业务：如提供资产重组和破产管理服务、为资产合并、分割提供服务、撮合成交、提供融资咨询等。

引资是指持有的资产要获取融资，以更少的占用资本金。

因资产运营公司为获得各类资产将消耗大量资本金，而资产的运营也不是一日之功，仅靠资本金的投入和利润的积累，发展会很缓慢。因此，如何获得更多的融资是资产运营公司长久运营的基础。

经营性物业贷款：对于持有的带租约的物业可以做此方面的融资。

债权融资：以有担保的债权质押，同时提供外部增信的一种融资。

存量融资：此处存量融资是指原担保物上设定了金融机构的抵押权时，当有意向投资人购置担保物时，原金融机构需继续提供融资。这就解决了投资人获得资产时又得去金融机构融资的麻烦，会极大提高投资人的购买意向，降低资产处置的难度。同样，在spv获得担保物的所有权时，原金融机构也应当继续提供低息的融资支持。在资产重组时，应同时与原机构商谈后后续融资支持事宜，就是说不能让ta跑了。在一些不良地产项目的并购上，原土地使用权已抵押至金融机构。新投资人进入时，通常会要求金融机构提供一定额度的资金支持。

特殊资产基金：发起设立特殊资产基金，分层设计，实现投资资金来源多元化，收益分配市场化。

不良资产证券化：本质上是一种融资方式，大多数有变相的兜底条款。可获得低息、长期的资金。但如果要真实出表，进池债权又会有巨大折扣，若进池的不良资产质量差，还可能导致发行失败。

资产运营公司的发展目标

资产运营从本质上看是一种服务，是信息的交换。因此要有平台化思维，要将资产运营公司建设成资产信息的集散平台，要成为解决问题的机构，这样才能做大做强，盘活资产，持续盈利。

前期可以开发区内的资产运营为契机，积累经验，建立铜陵地区的特殊资产服务平台。

在平台运营的中期，汇集铜陵地区金融机构以及非金机构的各类资产，并提供资金、信息和方案设计等各类服务，同时获取各种收益。

在铜陵地区特殊资产服务平台运营成熟后，可与铜陵地区以外的城投公司或市级资产运营公司开展合作，互通有无，成立省级特殊资产服务平台。

这个的平台可以满足投资人和资产持有人的资产需求、资金需求、方案需求。在满足需求的同时，必然会衍生出各种收入，如咨询、财顾、重组和投资收益。因为掌握大量的信息和的团队配合，盘活资产，实现资产价值大化也就是自然而然的事了。

综上，资产运营公司的终发展目标是要成为资产和资金的提供方、方案的解决方等全面的轻资产服务商，既要实现为政府解决问题盘活资产，又要实现盈利，而不能成为持有一堆资产的重资产公司。