棚户区改造项目房屋面积测绘的体会

国家精准扶贫“两不愁三保障”战略目标在各级政府的精神组织下取得了良好效果。城镇化进程的加快，也促涨了城市房价的不断上涨。2019年新的一轮棚户区改造重新开始，但货币化和实物补偿策略发生了根本的变化，由货币化向实物补偿转变，对抑制房价起到了一定作用。

2019年，我公司有幸参与了乌鲁木齐市棚户区改造项目的测绘保障工作。从项目生产的实际情况看，积累了不少经验，对房屋变更测量有了新的认识。

公司参与的棚户区改造项目是一个老旧小区，共14幢六层住宅楼，早的是1983年开始建设的，新的是2003年开始建设的，有砖混有框架，面积在30-70平米之间，一梯三户四户，设计理念落后，附属设施经过多年使用已经老化，老旧房屋住户生活质量下降。项目启步于2019年春节前，截止目前，正式开始签订拆迁协议，从整体进展速度看属慢的。从房屋面积测绘保障单位角度谈几点看法。

一、树立房屋面积测绘先行，集中组织实施的意识。棚户区改造涉及面广、涉及群众多，意见不好统一。房屋面积是拆迁评估的核心数据，也是逐户评估补偿的基础数据。是开展逐户调查的前提。国家规范要求，房屋面积测绘以幢为单位单位，单独为某一户测量是比较困难的。因此，在项目启动时，就在首先安排房屋面积测绘工作，搜集掌握住户产权信息，确定拆迁补偿方案。为快速获取房屋面积数据，就必须集中公告，向群众发出配合房屋面积测绘的信号，逐幢实施，为后期评估入户，现场谈判工作打下坚实基础。

二、搜集掌握历史资料，精心组织调查和测绘。老旧小区，住宅房屋的设计和建筑在标准上，技术上都存在很大差异，应当逐幢调查，认真测量。一是关注每幢房屋的设计和结构性变化。采取先室外后室内，先公共部分后分户分室、先主体后附属设施的顺序，实际测绘房屋外围尺寸、调查记录建筑结构和年代等。二是关注公共附属设施的调查。如入户门洞门厅、楼梯间、管道井、垃圾井、通风井、电梯井、电梯房等。这些都是隐蔽工程，应当重点调查和测量。三是关注阳台的变化和测量。老旧住宅，在设计时往往是开放的，但入住后，逐步进行了封闭。按国家规范规定，未封闭阳台按一半面积计算建筑面积，封闭阳台计算全面积。四是关注地下室的测量。首先关注地下室的层高测量，在2.2米以上，可以进行测量。层高不够时，可以不测量。地下室测量要关注地基墙、承重墙、隔墙厚度的测量和记录。五是正确利用历史资料。补偿政策由各级政府确定，是以证为主，还是以实测为主。当以证载面积为准时，只需对地面部门进行检验，当误差较大的情况出现时，应当研究解决办法。应重点验证阳台面积是否在证载范围之内。

三、的做好测绘成果的利用。近年来的棚户区改造让城乡结合部的居民尝到了拆迁的甜头。多数人都想着在拆迁时能发一次财，改变命运。各种心态在拆迁中充分展现了人性的变化。除独立产权宗地外，多层住宅老旧小区为房改房，为多户共有一宗地，而且几十的邻居，有相关攀比心理。以幢为单位出测绘报告，可以将公摊情况公布于众，让群众放心，让群众明白。因此，在测绘成果的数据利用上，可以考虑公开公正，让相关人员都知道相同面积的房屋的面积是多少，不遮不掩。让群众相互监督。