三井不动产完成东京50年老楼再生项目 建筑成本降三成

三井不动产株式会社联合青木茂建筑工房，在东京都品川区上大崎完成了对一栋建成超50年的旧抗震租赁住宅“长者丸公寓”的再生工程，新项目正式命名为“Reheights长者丸”。该项目依托“精炼建筑®”技术，在维持原有建筑规模的同时，实现了建筑功能更新与长寿命化。

近年来受建材价格高企与劳动力短缺影响，建筑成本持续攀升，同时脱碳社会建设要求降低环境负荷。传统拆除重建模式不仅面临现行日照等建筑基准法限制导致规模缩水，且难以兼顾经济性与环保性。针对上述痛点，本项目采用“精炼建筑®”方案，对既有建筑躯体进行补修与抗震加固后予以再利用。该技术可复用约80%的既有结构，相较于同规模原址重建，建筑费用削减约30%，工期缩短，CO₂排放量减少约60%（数据基于青木茂建筑工房自测估算）。

在空间布局与设施升级方面，旧馆将传统的楼梯间型住户改为室内走廊型，提升通行便利性、雨天体验及安防性能，并将原楼梯空间改造为住户区域；同时新增电梯以改善日常便利性与无障碍条件。新馆则有效利用底层架空层与借室，在安保区域内增设自行车停放处、快递柜及垃圾保管库，并新建多功能空间以提升居住体验。此外，项目全面更新了断热性能与设备系统，提升了节能水平。

合规性与商业运营是本次再生的另一重点。该建筑的新馆在建设初期未取得检查合格证，此次再生后新旧两栋均已依法取得新的检查合格证，确保了整体建筑的合法合规状态。三井不动产集团结合租赁市场需求进行商品企划，使再生后的租金水平逼近新建住宅，保障了项目的投资回报率。项目由松冈地所株式会社提供物业所有权，三井不动产私人解决方案部统筹，三井不动产住宅租赁株式会社负责租赁企划与后期运营管理，青木茂建筑工房承担设计与监理，日本建设株式会社负责施工。

三井不动产表示，未来将继续依托在“精炼建筑®”领域积累的专业技术与经验，深化老旧不动产的价值提升工作，并通过其资产经营咨询服务“Let’s（レッツ）”，为业主提供涵盖建筑再生、商品企划及租赁运营的综合解决方案，助力可持续的城市更新。