多元化医疗信托2026年一季度运营资金同比骤增131%超预期

美国老年住宅与医疗健康地产投资信托基金多元化医疗信托（Diversified Healthcare Trust，下称DHC）于2026年5月5日公布2026年第一季度财务业绩。尽管营收未及市场预期，但核心运营指标的全面改善令市场信心大振——盘后股价应声上涨4.2%至8.17美元，创近52周新高。

季报显示，DHC当季营收为3.665亿美元，较华尔街预期的3.879亿美元低约5.5%。然而，标准化运营资金（FFO）达3310万美元，折合每股0.14美元，同比骤增131%，超越分析师共识预期；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）为7400万美元；合并净营业利润（NOI）同比增长4.7%至7590万美元。净亏损为4330万美元，折合每股亏损0.18美元，略超预期亏损0.15美元。穆迪（Moody's）在此期间将DHC信用评级上调至B3，进一步夯实了市场信心。

老年住宅运营组合利润率环比扩张160个基点

DHC业务结构分为老年住宅运营组合（SHOP）、医疗办公及生命科学楼宇两大板块，其中SHOP是本季Zui大亮点。SHOP同店NOI同比增长13.5%至4430万美元，同店出租率提升110个基点至82.4%，月均租金上涨5.9%至5613美元。尤为值得关注的是，SHOP NOI利润率环比扩张160个基点至14.9%，运营效率持续提升。

这一跃升与DHC推进旗下物业运营商替换密切相关。首席执行官克里斯托弗·比洛托（Christopher Bilotto）着重强调，将旗下物业从旧运营商爱乐生活（AlerisLife）顺利移交给新运营商的进程已取得阶段性成果。目前，新运营商辛塞里老年生活（Sinceri Senior Living）管理的物业贡献了SHOP NOI的27.7%，德斯科维里老年生活（Discovery Senior Living）占比21.4%，运营商多元化布局有效分散了集中度风险。地理上，佛罗里达州以17.7%的SHOP单元占比位居首位，德克萨斯州以8.8%紧随其后。

医疗办公及生命科学板块同样稳健：同店出租率提升60个基点至95.3%，现金NOI同比增长3.0%；本季新签及续签租约共覆盖约15700平方米（约169000平方英尺），租金涨幅达12.0%，加权平均租约期限9.5年。新租约按照一般公认会计准则（GAAP）口径租金涨幅更高达15.7%，租赁综合成本与优惠从上年同期每平方英尺69.96美元大幅降至29.79美元，折射出市场供需关系的持续改善。

债务杠杆改善，流动性充裕支撑战略腾挪

财务结构方面，DHC的去杠杆进程明显提速。净债务与年化调整后EBITDAre之比从上年同期的8.8倍降至7.8倍，利息覆盖倍数从1.3倍提升至2.0倍。截至2026年3月31日，公司总流动性为2.718亿美元，其中包括1.5亿美元未动用的有担保循环信贷额度及1.218亿美元现金。无抵押不动产组合价值40亿美元，占总资产的63.9%，为未来资本运作提供了充足弹性。

债务结构方面，DHC近期到期压力较小，2027年前仅有少量偿付义务；首个重大到期节点在2028年，届时将有6.39亿美元到期，其中包括5亿美元无担保优先债券。整体债务规模约240亿美元，加权平均利率5.674%，加权平均到期年限7.6年。所有债券契约指标均符合要求：无抵押资产与无担保债务之比达254.2%，远高于150%的Zui低要求；集团收入对债务偿还的覆盖倍数为1.76倍，高于1.5倍的下限。

全年指引维持不变，战略聚焦运营提质

DHC维持2026年全年业绩指引：预计SHOP NOI为1.75亿至1.85亿美元，中值对应同比增幅约29%；合并总NOI为2.97亿至3.13亿美元；标准化FFO为1.25亿至1.40亿美元，折合每股0.52至0.58美元。管理层预计同店SHOP出租率全年同比提升约300个基点，收入增长约8%，运营成本涨幅控制在5.7%以内。

战略层面，DHC在一季度内卖出13处NOI为负的SHOP物业，合计套现2300万美元，以出清拖累项、提升整体组合质量；进入二季度后，又斥资1450万美元买入两处此前以融资租赁形式持有的SHOP地块，强化了直接运营控制权并消除了租赁负债。管理层明确表示，上述交易之外不再预设额外并购或出售计划，体现出审慎稳健的财务策略。

当前，DHC持有285处物业，分布于美国33个州及华盛顿特区，组合总值62亿美元。过去一年公司股价累计上涨约182%，逼近52周高点，市场正在为其转型路径逐步定价。值得注意的是，7.8倍的杠杆率在同类房地产投资信托中仍属偏高，后续能否在持续改善债务结构的同时保持物业更新投入，是决定运营动能能否延续的关键。对于布局医疗健康不动产的投资机构而言，DHC的运营商替换策略与组合瘦身路径具有一定参考价值——剥离负NOI资产、引入专业运营商、以稳定出租率换取利润率修复，或许正是当前医养地产存量优化的可行路径之一。