北京房地产泡沫何时开始破灭？

过去的4年，是中国“博傻”投机盛行的4年。2008年，美国的金融危机使中国的股市和房市差点回归了理性，但好赌的国人很快好了伤疤忘了痛，在2009年重新开始冲锋陷阵。今年北京房地产价格猛涨，几乎到了疯狂的程度。

我认为今年北京房价飞涨主要有以下原因：一是因为因为大量的投机需求，使北京的房地产泡沫越吹越大。二是因为城市化、工业化造成的城市人口持续增加。三是因为政府对土地的过分管制。四是因为很多在未来几年准备买房结婚的人看到上半年房价大幅上涨了，担心在未来还会这么快上涨，所以提前“非理性”买房。房价本来是不会涨得这么快的，正是因为大量的这种人提前买房才造成了市场提前供不应求，所以房价提前涨了。而如果这些人不提前买房，房价是不会这么涨的。

任何商品在供不应求的前提下都会涨价，在供过于求的前提下都会跌价。房价上涨zui关键的原因，同样是因为房屋买卖市场供不应求引起的。但中国房地产的供不应求包括“真的供不应求”和“假的供不应求”两部分。“真的供不应求”即没有房子住的人太多，买房是为了自己和家人住；“假的供不应求”即买房是为了将来卖更好的价钱，完全是为了投机而不是为了自己住。但不管是真的还是假的“供不应求”，只要是供不应求就会涨价，但如果造成“假的供不应求”的需求太多就会形成泡沫，泡沫的无限膨胀就一定会破灭。

    那北京房地产的泡沫到底有多大呢？

    看房地产的泡沫程度可以看两项指标，一是空置率，二是“租售比”（指月租金与房价的比值）。空置率越高泡沫越大，“租售比”越小泡沫越大。虽然北京很多地方房屋的空置率很高，但从全市来看空置率是难以统计的。从理论上说，“租售比”更能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。因为租房体现的是一种真实的居住需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长甚至下降时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或严重的投机行为。

    北京的房地产是全世界一大怪胎，因为其他商品在同一地区同一时间要么是供不应求，要么是供过于求。而当前北京的房地产怪就怪在既“供不应求”，又“供过于求”。为什么这么说呢？因为北京的房地产在即将过去的一年里在买卖市场上是“供不应求”的，因为价格一路走高。而在租赁市场上是越来越“供过于求”了，因为“租售比”越来越低。

    如果完全没有泡沫，贷款买房的利息应接近于租房的租金，租金越低就是泡沫越严重。以北京为例，买一套100万的房子（不管地段，只算买价）的年利息为53100元，因为现行银行贷款年利率为5.31％，加上评估费和其他费用就在6万元左右。而在北京租一套市值100万元房子的年租金在36000元左右，如果年租金高于4万元的话，那房子现在的市值就一定超过100万元了。也就是说，在北京租一套房子的租金只相当于买一套同样的房子应付贷款利息的60%左右，这还不包括房子的折旧。买房子出租不但不能赚钱，而且要倒贴40%左右的利息。那为什么还有人在不断买房出租呢？因为他看到即将过去的一年房价一直在涨，以为还要继续上涨的，所以亏了利息没关系，靠将来从涨价中补回来。

    但这些投机者并没有想到，房租太低（是相对于买房利息来比较的）的原因是想出租房子的人太多而需要租住房子的人太少了，并不是房主慈悲为怀故意少收租金，也就是说房子（按当前价格）相对于当地的真实需求来说真的严重“供过于求”了。

    如果按照完全理性的消费观，根据租金和利息的比较，可以得出如下结论：北京的房地产泡沫现在有40％左右，因为租金约等于买房利息的60%。但考虑到中国的国情，中国人大部分不会投资理财，并且很多人总认为只有住上自己买的房子才安全，这种国情会使北京的房地产泡沫有一半左右不会破灭。所以我认为按照今天的房价，北京的房地产泡沫有20％左右会破灭。考虑到不能地段的其他因素，北京目前的房地产价格在2010年内将下跌10％－30％，但也不排除有一些特殊地段的房子因为遇到新的利好机会而继续涨价，还会有一些核心商圈的房子因为商圈无形资产的积累而继续涨价，但这种情况将是少有的。比方说，某一个地段的房子现在是交通不便的，但不久后这个地方准备修建地铁站，或者修建了新的道路，这些利好机会都会使房价上涨。当然，如果参与“博傻”的人持续增加并且不顾死活，北京房地产泡沫破灭的时间也有可能推迟到2011年，但无论如何，这个巨大的泡沫是一定会破的。

    目前，在北京西三环附近的万柳租一套价值300万元的住房月租金为8000元左右，在回龙观租一套价值100万元的住房月租金为2500元左右，“租售比”几乎都在1：375-400之间。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比为1：200。由此也可看到北京的房地产泡沫非常严重。

    房价下跌的zui大受益者将是在大跌前就把房子尽快卖出的人和在大跌后才购房的人，zui大的受害者将是房产中介公司和zui近还在买房并且在大跌前没有卖出的人。同样的道理可以分析中国其他城市房价的变动趋势。

                                                    2009年12月18日