房屋租赁企业如何确认收入，是一次性计入还是分摊计入呢？

　　一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》……第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：……（二）纳税人提供……、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　二、根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　三、根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第11号）的规定，自2021年4月1日至2022年12月31日，对月销售额15万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。

　　四、根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）一条的规定，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元(以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元，下同)的，免征增值税。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过15万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过15万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

　　五、根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）一条规定，关于租金收入确认问题根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

　　因此，根据上述政策规定，增值税而言，纳税义务发生时间是收到预收款的当天，并确认销售收入，若销售额超过增值税小微免税额的相关规定，则不能享受增值税小微免税的规定。企业所得税而言，交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。